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對杭州樓市來說,今年夏天比天氣更熱的就是“宏觀調控”這個詞了。年初以來的種種猜測正在逐步成爲現實。土地被控制,貸款被控制,新項目被控制。6年來一直高歌猛進、熱度猛燒的杭州樓市遭遇撲面寒風,不禁連打冷戰。
開發商慌神了
去年以來,關於樓市有無泡沫的爭論持續不絕。有人看漲,有人看跌。作爲市場主體的開發商卻一直充滿信心。
記者去年在參加一個座談會時發現,當時的杭州房地產界幾乎無人贊同“應予控制”論。銀行代表認爲房地產的不良資產率最低,安全程度最高;開發商認爲,現在市場形勢實在太好,完全是賣方市場,消費者想要買到房子都要預先通關係、走門路。這樣的供需關係怎麼會有風險,有什麼必要“控制”呢?杭州一個城東樓盤的開發商對記者說,他現在手上還留了幾套高層住宅舍不得賣,每套都是9000元左右的單價,“只要拋出去,肯定馬上搶光”。
一段時間,杭州甚至出現了一種“惜售”,有房子不賣以等待更大利潤的現象。杭州市政府還爲此專門出臺了打擊“惜售”的規定。
今年“五一”是一個重要的轉折點。一些信息靈通的房產商將一些原本準備在5月中旬杭州房交會推出的項目提前開盤。4月底“暫停房貸”的傳聞進一步強化市場的恐慌。“慢了一步”的小房產商正好被購房者終於停下來的那一腳踩中,呈現出開盤時歡天喜地,兩天後就門庭寥落的景象。往日那種一搶而空的開盤盛況沒有出現。一些人在烈日下排了大半天隊最終卻放棄了簽約的現象屢見不鮮。
一些早已開盤的項目此時把“內部保留房”全部拿出來銷售。過去這些“惜售”的“搶手貨”如今卻遲遲乏人問津。
從去年央行121號文件推出以來一直高懸的控制房貸之劍終於刺痛了樓市,讓一些將金融緊縮政策邊緣化的企業“大流血”。
有信息顯示,一些實力不夠,靠“資本運作”的企業已經開始往外“吐”項目;有的企業甚至想要賣空手上全部的項目。而一些有足夠資金實力的企業則開始挑挑揀揀,有所吸納,有所放棄,爲未來發展作儲備。
據悉,有些企業支撐不住“斷血”的痛苦,開始四處尋求資金。一些中小開發商爲了解決資金短缺問題,甚至以高額利息將土地使用權抵押給典當行,以獲得資金實施開發,等預售之後再回籠資金。
有專家預測說,這些缺乏資金實力的開發商,既得不到銀行的貸款,建築商墊資也越來越難,假如消費者再持幣觀望使其不能及時回籠資金,就很有可能出現“爛尾樓”。到時,開發商破產,買房者損失首付款,而銀行只能收進這些“爛尾樓”,最大的損失還是銀行的。
購房者靜觀其變
從投資理財的角度講,只要大勢看好,應該“低吸高拋”。但是市場的現狀是“買漲不買跌”。所以今年“風緊”之後。二手房市場立刻有所體現。春節過後,有信息顯示市場冷清。一些專家和房地產從業人士稱“是正常的”,因爲這一時期按慣例就是淡季。“五一”過後,市場呈現房價掛得越來越高,成交量越來越少的局面,專家認爲價格高了,風聲緊了,人們會再等等看。5月15日開幕的浙江省第十一屆房地產博覽會之後,有媒體稱“10萬套高價二手房讓很多購房者捂緊錢包,杭州二手市場交易呈明顯萎縮態勢”。
最近,杭州二手房市場呈現房源明顯增多態勢。很多投資者開始“出貨”。過去一點不肯還價的,現在也可以“再談一談”了。但是購房者的心態預期已經看低,杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量一度萎縮達20%到40%,個別甚至達到50%。不少二手房的掛價已經呈現下跌態勢。
有關部門的統計顯示,相比今年第一季度,最近的二手房市場已經有回暖跡象,但是據記者對消費者心理的調查顯示,不少人認爲,假如央行“加息”的傳聞變爲現實,房價將會繼續走低,那時會是更好的購房時機。現在不妨繼續等待。
除了人們對今年樓市走向不看好因素外,杭州金融部門的政策導向也產生了重要的作用。最近,杭州一些商業銀行推出新措施,對1990年以前的面積較小的房子不予發放按揭貸款或只能發放5成。有的銀行還規定,房齡和貸款年限之和必須在30年以下;房改房轉讓首付要五成;外地戶口、工作地點不在杭州的人買杭州房子首付要四成等。有解釋說,是因爲這些老房子年代久,抵押價格會受到影響,難以變現,貸款風險比較大。
不少專家指出,要限制的是對新房子、期房的投機炒作,恰恰是這些老房子最應該通過金融等各種手段扶持,加快其在市場中的流通,以促進二級市場的繁榮。最終的結果應該象發達國家一樣,一級市場逐步萎縮,住房需求在二級市場的流通中得到充分滿足。
四大因素左右樓市走向
在目前“宏觀調控”籠罩之下的杭州樓市,市場不同主體有不同的觀點。
一部分開發商認爲,在過去的100年中,中國一直在欠城市建設的債,目前中國的城市化建設起步不久,全國的城市化水平只有30%多,空間還大得很。這個空間對於房地產業來講,用二三十年的繁榮去填補並不過分。而且城市化究竟用怎樣的速度發展是正常的,有多少人能說清楚?更何況在浙江,基本上是民營資本在運作樓市,投資增長很快,效益增長也很快。他們指出,房地產業是一個區域性很強的行業,每個地區之間情況完全不同,很難互相類比,也不能簡單地累加爲一個全局性的命題。宏觀調控要注意區域差異、個體差異,區別對待,保證經濟健康發展,切忌用行政命令“一刀切”,硬着陸。
有的學者甚至提出,中國房地產業,熱個30年沒有問題。重要的不是“熱”不“熱”的問題,而是規劃、建設品質要從百年基業的高度予以充分保證,爲子孫後代留下優美的環境和耐用的配套設施,留下一座座富有民族文化特色的城市。
另一種觀點認爲,宏觀調控非常及時,很有必要。現在的發展速度實在是過熱了。任何一個領域如果所有人都認爲有錢賺一擁而上時,肯定就已不正常了。每個行業的發展空間在一定歷史時期是有限的。當所有的微觀之總和遠超過全局的承受能力時,泡沫就會產生、破裂,對經濟產生嚴重的損害。
這一觀點的持有者認爲,我國某些地區比如浙江,民營經濟佔主體,有些地區比如中西部,市場纔剛剛開始培育,情況各不相同,但宏觀調控只能考慮總體的情況,不然就無法實行。爲此使得一些個體受到損失,也是爲避免全局受損必須付出的代價。
不少專業人士認爲,目前的局面有可能會在杭州樓市中產生四方面影響:首先,一些小企業支撐不住倒閉,銀行、開發商、購房者的利益也不同程度地受損。但是全局得到控制,速度放緩,熱度降低,產業總體走勢趨穩;其次,企業被“洗牌”,有實力的大企業獲得更多的資源和發展空間;第三,在一段時間內,開發商、炒房者會減少對利潤空間的想像力,購房者可能得到一些實惠;第四,在中國經濟社會繼續發展和土地資源緊缺的這兩個前提下,房地產業經過振盪之後,從總體上說還將持續飄紅,其中具有創新精神、具備資源稀缺性、品質過硬的產品會具有很強的抗風險能力,具備較強創新能力的開發商能獲得長足的發展。
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