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八成居民感覺房價高企『熱度』 政府希望與市場運行存在『鴻溝』
統計部門的一份針對1000戶家庭的進戶調查顯示,超過八成的上海被調查居民家庭認為,目前上海房地產業發展狀況過熱或偏熱。而表示在今明兩年沒有購房意向的711戶居民家庭中,有483戶是因為目前房價太高而無力購房。
去年以來,上海房價呈現了快速上漲的態勢,超過了市民消費承受力。2003年,上海房屋銷售價格比上年上漲了20.1%。專家認為,從一些發達國家和地區房價變化歷史的經驗來看,房價在短期內上昇過快可能會帶來長時間的蕭條。房價持續快速上漲,一方面提高了上海的商務成本,另一方面還會影響到居民的購買力。適當加大房地產市場的宏觀調控力度,抑制房價的過快上漲,無疑有利於上海房地產業的健康發展。
投資還是投機?
上海市民肖祖騏在虹橋地區有一套兩室一廳的房子。2001年9月,他以1500元/月的價格把房屋租了出去。今年6月老房客退房,肖祖騏給這套房子開出了1800元的月租金,誰知在中介市場上無人問津。無奈之下,肖祖騏只能以1500元的原價把房子租了出去。
讓肖祖騏感到困惑的是,從2001年9月到2004年6月,這近三年時間裡,上海不少新建商品房的銷售單價漲了一倍也不止,為什麼房屋出租市場卻是波瀾不驚?
肖祖騏的困惑,正是上海樓市這幾年的真實寫照。專家認為,投機行為過熱必然導致這種怪現象。一方面,大量投機行為以短期拋售房屋獲利為目的,不少房子炒了五六手,價格必然層層攀昇;另一方面,投機行為導致大量房屋空置,旺盛的虛假需求的背後是疲軟的真實需求。因為房屋出租市場所面對的是最終需求——居住,這也是最真實的需求,所以表面的繁榮欺騙不了它。
上海市政府參事、上海社科院房地產研究中心研究員張泓銘認為,近年來上海房價增長偏快的原因有三:其一,真實需求湧動,外地來滬人纔和不少上海市民為居住購買房屋;其二,未來需求被迫過量地提前釋放,大規模的動拆遷導致中低收入階層超前購房;其三,消費性投資過熱。張泓銘認為,消費性投資過熱是房價飆昇的『罪魁禍首』。
消費性投資包含兩個方面:長期投資和短期投資。長期投資主要指購買房屋用於租賃。張泓銘認為這個市場受真實需求制約,不會過於偏離價值規律,值得鼓勵。但問題是,長期投資在上海樓市的消費性投資裡不是主流,主流是短期投資,也就是人們常說的『炒樓』,購房就是為了拋售獲利。短期投資花樣多多:在預售前出手買賣,是為『炒號』;在預售階段進行買賣,是為『期房轉讓』;在拿房後進行買賣,是為現房交易。
短期投資就是投機。投機使得房產市場看似很活躍,需求很強烈。但其實,投機者手中的房子不代表需求,而仍然是供給。復旦大學世界經濟系主任華民告訴記者,和其它資源不同,土地不具有持續生產性,一棟房子的價格不論被炒到多高,它本身的價值並沒有提昇。正因如此,張泓銘『預測』了這樣一天:房價高得不能再高,任何人都無法接盤;空置房的供給達到最大,根本無法消化;人們對房產的投入也達到最高,無法繼續投入。到了如此『三高』境地,就是房地產業崩潰的時候了。
華民認為,在一個市場良性發展的國家或地區,房地產的發展從來都是平穩的。而反觀另一些曾經樓市火爆的地方,無一不嘗到樓市崩盤後的苦澀。上世紀80年代末、90年代初,日本泡沫經濟破滅,銀行大量破產,很大程度上就是房地產泡沫導致的。而在我國香港地區,前車之鑒也並不遙遠。
今年4月,上海市政府出臺『期房限轉』政策。專家則認為,遏制樓市投機行為關鍵在於金融政策而不在行政手段。張泓銘說,開發商至少60%到70%的資金來自銀行,一旦供給過多銀行就會被拖垮;而這幾年商業銀行約有1/3的貸款是流向房地產業的,把雞蛋放在一個籃子裡肯定不是明智的選擇。華民告訴記者,我國的商業銀行在國有企業身上深受呆壞賬之苦,轉而將目光投向房地產業——包括開發商和投機者。但是銀行沒有想到,開發商和投機者玩的都是銀行的錢,一旦出現樓市泡沫,所謂的『優質資產』房子也會變得一文不值。那個時候,銀行向誰去要錢?
土地市場遭遇寒霜
一次性付款開發商就打折賣房,新開樓盤成交速度明顯下降,高檔房價的最大跌幅已超過1000元,數月前還生意火爆的房產中介紛紛關門,土地市場上甚至已出現開發商之間的新一輪轉讓,整個房市供略大於求的局面不可逆轉地到來了。種種跡象表明,上海樓市出現拐點。
記者的一位朋友說,數天前,他從香梅花園購買了一套房子,他只是嘗試著問問一次性付款能否打折?結果開發商給了他1個百分點的折扣。
一位不願透露姓名的開發商說:『這充分暴露了房產商對市場前景已由亢奮轉向懮慮的心態。』在金融政策調整風聲日緊,各種利空消息四處流傳之時,開發商大多希望盡快回籠資金,規避風險。
在二手房市場,無論是成交價格、速度與數量也都在明顯下降。市場上一個最直觀的反映是房產中介紛紛關門。在靜安區餘姚路上,3家比肩而立的房產中介一家已貼出『店面轉讓』的告示,一家已關門打烊,只剩一家在勉強支橕。
土地是房產的源頭,也曾是開發商獲取暴利的源泉。眼下,在上海市場上,這一源頭似乎正在變成雞肋。『沒有土地想土地,拿到土地做不起,誰想接盤謝謝伊(上海話:他)』這一上海開發商圈內流行的順口溜反映了一個令人難以置信的事實:上海市場上已出現新一輪土地轉讓,有開發商已跑到香港尋求土地接盤者。業內人士分析,由於開發商自有資金比例提高、央行房貸新政推行,以及市場觀望的氣氛日益濃烈,資金鏈吃緊、手裡缺錢的開發商生存壓力大增,不得不轉讓土地;而有錢的開發商因為8000元以上的高價盤行情看跌也不敢造。這位人士分析說,『房價與信心都已被嚴重透支,有的地方透支至少在5年以上。』所以,如今開發商拿土地如同濕手抓面粉——捏不得,拋不掉。『這是自1999年樓市復蘇以來,上海土地市場首度遭遇霜寒。』
而土地市場制約著房產市場的冷暖。目前開發商對房價的測算表現出從來沒有過的謹慎,生怕價高了賣不動的現象,其實已顯露了市場異動。
中介市場門可羅雀
一邊是依然高企的房價,一邊是門可羅雀的淒清,自2004年第二季度以來,上海部分房產中介首次創下一個月裡的『零銷售』紀錄。『春江水暖鴨先知』,上海房地產中介市場也發出了不同以往的拐點信號。
在上海,活躍的二手房交易市場一方面令房產中介的市場地位日益『顯赫』,另一方面,也使房產中介市場的供求關系與房地產業的關聯度更高。最近,上海房地產市場供求關系扭轉的信號,首先在中介市場顯示出來。
萬舉房產的資深經紀人蔣慧賢告訴記者,5月份以來,萬舉在『上海春城』的門店一單購房交易也沒有做成,不僅如此,位於『上海春城』整條商業街上的近20家房產中介機構幾乎都是『顆粒無收』。
蔣慧賢分析說,造成房產中介面臨目前局面主要有兩方面原因:一是上海房價確實太高;二是市民對上海樓市普遍抱有觀望態度。
據統計,今年一季度,上海房價同比增長28.3%,而全國大城市的平均增長水平不到8%。之後,『期房限轉』、信貸收縮、開發商自投比例提高等一系列政策陸續出爐。盡管政府采取有關措施的目的是為把上海房價上昇的速度控制在合理水平上,或者使其與國內生產總值的增長率持平。但由於在政府希望的增速與房地產市場運行的實際之間產生了一條近20%的『鴻溝』,導致市場持幣觀望氛圍日益濃郁。蔣慧賢說:『想要購房的老百姓現在普遍看跌房地產市場,所以以前還有很多買家詢價不買,現在乾脆連問價的人都沒有了。』
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