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對當下的股市、樓市亂象,國金證券首席經濟學家金岩石卻從貨幣學角度,進行了全新模式的解讀。他從吸收流動性的角度去理解房價上漲,整體性的看待股市、樓市兩個市場的聯動。金岩石(博客)將房地產調控解讀為:樓市調控,股市遭殃。倒過來說,也得出第二個結論:樓市休戰,股市反彈
股市、樓市的聯動效應,正因當下這場接連而至的樓市調控攪成了一池渾水。無論是目送股指跌破2400點的股民,還是尚處於與開發商降價僵持戰中的購房者,都在觀望這場政策性地震的築底時間。
對當下的股市、樓市亂象,國金證券首席經濟學家金岩石卻從貨幣學角度,進行了全新模式的解讀。他從吸收流動性的角度去理解房價上漲,整體性的看待股市、樓市兩個市場的聯動。
日前,金岩石接受了《中國企業家》的專訪,金岩石將房地產調控解讀為:樓市調控,股市遭殃。倒過來說,也得出第二個結論:樓市休戰,股市反彈。
金岩石認為,目前甚囂塵上的『房價下跌』預期是對地產調控的政策誤讀,『房地產政策的調控目標是遏制少數城市房價過快上漲,那麼房價是否下跌並不重要。但由於解讀政策的官員和解讀新聞的媒體,創造了房價下跌的預期目標,而這個被誤讀的政策目標已經成為社會的共識,開發商就必須順勢而為,主動降價。』
《中國企業家》:作為經濟學家,您如何看待當下這場樓市地震?
金岩石:在中國經濟當前的歷史階段,房地產業實際上承擔著雙重社會責任,第一是化解通貨膨脹,第二是緩解社會動蕩。
2009年中國經濟領先世界復蘇,最重要的原因就是超額貨幣發行,與2008年相比,廣義貨幣即M2的總額增長了27.59%。雖然從理論上說,超額貨幣可以在完成驅動政府投資的使命之後退出流通,但是貨幣如水,覆水難收,不管流到誰手裡,都會被當做財富,結果就是超額貨幣很難退出流通,而不能退出流通的超額貨幣就只有兩個流向:其一是流向消費品的一籃子商品,可以比喻為浮在水池中的『水桶』,另一個流向就是進入水池,也就是投資品市場。超額貨幣流向『水桶』,就會導致惡性通脹,並可能引發社會動蕩,超額貨幣流向水池,就會推高資產泡沫,放大金融風險,擴大兩極分化。
這就出現了一個兩難選擇,而在兩難相權取其一的情況下,政府必然會把超額貨幣主要分流到『水池』之中,這就是房地產市場中的資產泡沫。
因此,當前中國房地產中的資產泡沫,是客觀存在的事實,並醞釀著兩大風險:一個是金融市場風險,一個是社會動蕩的風險。房價上漲作為資產泡沫的生成,其源頭是超額貨幣,而超額貨幣又是化解失業危機的手段,在這種情況下,高房價就變成了化解高失業的社會成本,同時,房地產就必須承擔緩解社會動蕩的社會責任。所以,在我看來,本輪樓市調控,必須遏制少數城市房價過快上漲,但潛臺詞是,要追求多數城市房價平穩上漲,這就是我理解的政策調控目標。
《中國企業家》:目前樓市成交量所下降,但房價並沒明顯下跌,您對市場的下一步走勢有何判斷?
金岩石:既然房地產政策的調控目標是遏制少數城市房價過快上漲,那麼房價是否下跌並不重要。但由於解讀政策的官員和解讀新聞的媒體,創造了房價下跌的預期目標,而這個被誤讀的政策目標已經成為社會的共識,開發商就必須順勢而為,主動降價。
這並不是開發商由於資金鏈斷裂的風險而橕不住,我可以明確的講,開發商的資金鏈狀態大部分都很好,到年底都不存在斷裂的風險,市場也並不會因為價格下降而解決問題——如果降價就能夠導致成交量上昇,這個問題就很好解決——但我們現在樓市成交量下降的同時,部分城市的房租在上昇,說明有一個群體正在『以租待購』,這就是潛在的購房需求。因此房價即使下跌,也會在未來的剛性需求驅動之下繼續上漲。
現在我擔心的是,房地產成交低迷會導致經濟增長的速度過度回落,如果第三季度經濟增長的速度跌破8%,樓市的調控就會立刻終結。因為房地產對經濟增長的貢獻度,在2009年大約是2%,如果成交額減半,經濟增長的速度就會因此下降1%。
《中國企業家》:我們再來談談股市,您對股市的近期走勢有何看法?
金岩石:股市近期的破位下跌,有許多人說是因為農行的上市,我不這樣看,我認為是受了樓市調控的『池魚之殃』。
『樓市調控,股市遭殃』,現在已經得到印證,但我還曾講過『樓市休戰,股市反彈』。所以當主流開發商已經達成主動降價共識的時候,樓市調控的政策可能在近期終止。我就由此判斷,股市的破位下跌已經終止,這就是目前的股市底部,等待著樓市調整後的平穩上昇。
所以在股市和樓市的互動中,我們會看到三個平穩,第一是經濟增長在衝高回落後平穩上昇,第二是股市在破位築底後平穩上昇,第三是樓市在政策調控後平穩上昇。
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