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年初以來,從中央到各部委、地方政府相繼出臺了一系列宏觀調控政策。而根據國家統計局近日發布的4月份『國房景氣指數』顯示,『國房景氣指數』已經回落到2003年以來的最低點。業內人士表示,這表明房地產開發過熱開始降溫,宏觀調控政策在房地產市場已經出現成效。
景氣指數下降
國家統計局最新測算的全國房地產開發景氣指數表明:4月份『國房景氣指數』為105.77,比3月份下降0.43點,與去年同月相比下降1.12點。
今年前4個月,隨著房地產開發投資增幅明顯回落,『國房景氣指數』呈『幾』字形(詳見圖表),昇降明顯,已經回落到2003年以來的最低點。4月份,『國房景氣指數』所屬的8個分類指數中有6個分類指數呈現不同程度的下降。其中,竣工面積和新開工面積分類指數降幅最高,成為影響『國房景氣指數』回落的主要因素。
國家統計局有關專家表示,這表明年初以來,國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效,全國房地產開發景氣水平趨向正常。
在土地開發面積上,4月份,土地開發面積分類指數為114.44,比3月份上昇0.23點,比去年同月下降2.40點,連續兩個月保持回落勢頭。1-4月份,全國累計完成土地開發面積5260萬平方米,同比增長32.2%,增幅比去年同期回落8.9個百分點。土地購置面積增幅也保持回落態勢。1-4月,全國土地購置面積9492萬平方米,同比增長23.4%,增幅回落5.4個百分點。
資金增幅回落
對於房地產開發來說,最重要的除了土地就是資金了。4月份,資金來源分類指數為104.57,比3月份下降2.94點,比去年同月下降2.28點。今年前4個月,房地產開發資金來源分類指數在高位波動,但整體趨勢下降。1-4月,全國房地產開發企業實現到位資金4850億元,同比增長40.8%,增幅比去年同期回落6.5個百分點。其中,國內貸款1133億元,同比增長19%;企業自籌資金1547億元,同比增長45.3%;利用外資66億元,同比下降1.4%。
土地和資金的增幅回落直接影響到竣工面積和開工面積。4月份,全國竣工面積分類指數為105.24,比3月份上昇0.60點,比去年同月下降5.24點,是下降幅度最大的分類指數。1-4月份,全國商品房累計竣工面積5310萬平方米,同比增長22.9%,增幅比去年同期回落14.5個百分點。其中,竣工商品住宅4274萬平方米,同比增長19.4%,增幅回落18個百分點。辦公樓竣工面積146萬平方米,同比增長42.5%;商業營業用房竣工面積632萬平方米,同比增長39.8%。
與此同時,新開工面積分類指數為102.93,比3月份下降0.23點,比去年同月下降4.23點。今年以來,商品房新開工面積分類指數明顯回落,降到2003年以來的最低水平。1-4月,全國完成商品房新開工面積1.74億平方米,同比增長19.7%,增幅比去年同期回落12個百分點。從用途看,商品住宅新開工面積達到1.4億平方米,同比增長16.7%;辦公樓新開工面積436萬平方米,同比增長47.6%;商業營業用房新開工面積2128萬平方米,同比增長29.7%。
銷售速度看漲
開竣工面積的增幅雖然在降低,但是銷售形勢卻普遍看漲。
4月份,商品房銷售價格分類指數為99.32,比3月份上昇1.05點,比去年同月下降0.41點。1-4月份,全國商品房平均銷售價格為2647元/平方米,同比增長6.8%,增幅回落0.6個百分點。其中,商品住宅平均銷售價格為2437元/平方米,同比增長5.9%。分地區看,北京、河北、湖南、陝西等8個地區商品房平均價格保持負增長;上海、天津、江蘇和甘肅等6個地區房價增幅超過20%。
銷售看好帶來了空置面積的下降。4月份,空置面積分類指數為93.12,比3月份上昇0.45點,比去年同月下降3.05點。商品房空置面積分類指數的下降,表明空置面積增幅有所回落,對房地產景氣水平的上昇起到推動作用。4月末,全國商品房空置面積為9602萬平方米,同比增長3.6%,增幅回落6個百分點。其中,空置商品住宅5925萬平方米,同比下降2.8%。從空置時間來看,空置一年以上商品房面積為5529萬平方米,所佔比重為57.6%。
市場趨於良性
供給增速減緩,需求不斷增加,這一現象得到了業內專家的認可,認為這表明房地產在向良性發展。
北京藍石營銷公司董事長李春平告訴記者,從增量的增長看,增長速度的確在降低,這說明從去年開始國家出臺的一系列土地、信貸政策已經發揮了作用,宏觀調控的目的就是讓同期增長下降,目前看來,宏觀調控取得了初步成效。但是,從總量看,增長還在繼續,今年供應的商品房面積肯定會超過去年,但這種增長屬於正常范圍,因為房地產行業的上昇趨勢並未改變。
對於需求的增長,李春平認為從這幾年的情況看,房地產市場的需求一直處於增長趨勢,雖然每年增長的幅度不大,但是非常穩定,這說明市場對商品房還有很大的需求空間。不過,從市場的發展、經濟的發展等方面看,房地產市場需求的暴發性增長在今明兩年不太可能出現。
所謂房地產過熱,是指投資增長過快,遠遠超過了需求的增長,從而導致虛假供給,但目前供給的縮減和需求的增長,表明市場的構成兩端在相互靠近走向平穩。這充分說明房地產市場已經從過熱的局面冷靜下來,從而走向良性發展。
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