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隨著金融政策的進一步收緊、國土資源部對土地資源的嚴格監控以及8月31日劃撥用地停辦『大限』的日趨臨近,房地產開發企業正面臨著前所未有的市場考驗,房地產企業間的競爭更多地從產品銷售市場轉向企業的戰略競爭。
據了解,中央政府在土地、金融方面采取的一系列緊縮政策,使長期以來依賴銀行貸款、通過劃撥形式獲得土地的房地產企業感受到了『釜底抽薪』式的雙重壓力。
記者采訪發現,目前幾乎所有的房地產開發公司都在根據新的土地、金融政策在調整開發『步伐』,大多數企業不是在尋錢,就是在找地。房地產企業在以『糧票』(土地)換『雞蛋』(資金),或以『雞蛋』換『糧票』的過程中誕生了一批股權合作的新企業,因為,股權轉讓可以合理規避土地買賣所規定的4%的交易稅和將近5%的營業稅等費用,股權收購成為房地產企業在新形勢下壯大、發展的一個有效戰略途徑。與此同時,『家底』殷實的企業均在不失時機地搶佔市場的制高點,很多企業利用『打包銷售』的市場戰略彰顯企業實力,以擴大市場影響力。
最近,北京華遠房地產公司以股權合作的方式,用該公司尚待開發的尚都二、三期17萬平方米的土地換取了SOH O中國手中的資金,轉而又用這筆資金以股權合作的方式換取了北京城建公司東華廣場項目80萬平方米的土地。此舉被房地產界視為房地產股權收購的成功范例。
顯然,東華廣場項目使新成立不到三年,土地儲備資源並不充分的華遠公司如雄鷹插翅。華遠房地產老總任志強表示,華遠下一步還將利用『雞蛋』換『糧票』的方式在7月底前收購2至3個項目。
當土地供給制度和資金供給發生變化時,所有的開發企業都面臨著發展與擴大的戰略調整。華遠房地產公司用『糧票』換『雞蛋』戰略決策解決了短期融資與長期發展所需土地。
房地產業界人士認為,股權收購是當前房地產企業成功實現戰略轉移,繼續保持市場競爭力的可行途徑。繼華遠收購東華廣場之後,將會有更多的房地產企業采用這種戰略競爭方式。
在多數房地產企業忙於解決儲備『糧』問題之時,一些富有實力的土地大戶不約而同地采取了打包銷售的市場策略。
早在今年春季房展會上,北京城建集團定下18個展位,同時推出了其旗下的4個項目。金隅嘉業房地產公司更以25個展位的宏大場面將其開發的8個房地產項目進行了集中展銷。今年5月,北京天鴻集團先後推出總建築面積60萬平方米的蘭州鴻運潤園、72萬平方米回龍觀經濟適用房六期項目、17000平方米回龍觀文化居住區商業用房和6萬餘平方米的熙府桃園住宅項目,利用其項目集中上市的機會,充分展示了天鴻集團在京內外深厚的土地儲備和強大的資金實力。近日,首創置業根據今年變化的房地產市場形勢,對企業的發展戰略進行了重大調整。作為北京的一家『大地主』,首創根據其不同地塊的產品集中組合出『商務地產板塊』、『低密度住宅板塊』、『城區住宅板塊』和『豪宅板塊』。目前,該企業將其在CBD、中關村、金融街擁有的土地資源打包整合,提出了『商務版圖』計劃,首批集中推出金融街1號、首創空間、首創拓展大廈、雪梨商業中心等四大商務地產項目。該企業試圖通過打包銷售的方式,在今年寫字樓市場供應迅速增加,需求增長低於預期的情況下,以其特有的『商務表情』吸引買家眼球,以獲得市場先機。
分析人士認為,根據官方的數字顯示,北京在今年8月31日『土地大限』之前,有條件辦理劃撥用地手續的土地有1個多億建築平方米。這些土地由於受最長兩年儲備期的政策限制,最近一兩年將被集中開發,對於土地儲備量較大的房地產企業,選擇集中銷售的市場戰略,不但可以壯大企業聲威,而且集中對項目進行推廣可以大為降低企業的營銷成本,擁有較多土地儲備的大型國企將會更多地借助這種戰略方式參與新一輪的市場競爭。
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