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●泡沫的產生源於虛擬需求,或者說是投機需求。這裡應區分投資需求與投機需求,投機需求的特點是『買』是為了『賣』,目的是賺取差價;投資需求則是通過租金來獲得投資收益
●需要指出的是,當前迫切需要糾正這樣一個認識上的誤區:房價只能漲不能跌,房價下跌就意味著房地產不是健康發展
一段時間以來,地產泡沫的爭論頗為激烈,盡管今年伊始,房地產調控措施不斷出臺,但『泡沫論』、『健康論』依然各執一詞。
1997年,香港房地產泡沫的破裂導致香港經濟在1998年出現幾十年絕無僅有的負增長;失業率從1997年的2.5%上昇到1998年的5%;零售總額和消費總額大幅下降;較受歡迎私人住宅售價指數從1997年10月的167.5下降到2001年12月的72.4,下降幅度高達57%;房地產增加值從1997年1356.5億港元下降到2002年的811.3億港元,下降幅度同樣高達40%;房地產增加值佔GDP的比重則從1997年的10.7%下降到2001年的6.06%、2002年的6.13%。
1991年,日本房地產泡沫的破裂更是留下了一系列的經濟難題:財政赤字居高不下,國內市場疲軟,外部市場萎縮,民眾信心動搖,生產能力過剩,大量資金外流,日本經濟十多年來幾乎停滯不前。
『泡沫』似乎成為了一種忌諱,一些人甚至談『泡』色變。那麼,『泡沫』究竟是什麼?如何科學客觀地看待『泡沫』?
根據經濟學的解釋,地產泡沫是由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲,泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。安全區的泡沫通常有積極作用,而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用,地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機。泡沫的產生源於虛擬需求,或者說是投機需求。這裡應區分投資需求與投機需求,投機需求的特點是『買』是為了『賣』,目的是賺取差價;投資需求則是通過租金來獲得投資收益。不過,現實中只有事後纔能完全區分投資與投機,事前很難判斷。
一般來講,市場需求的投機成分越高,泡沫越大,危險區與嚴重危險區的泡沫相對難逃『破裂』的命運,但『泡沫』並不是只有『破裂』一條路徑,安全區的『泡沫』可以維持,警戒區的『泡沫』可以繼續膨脹到危險區,也可收縮到安全區。因此,科學客觀地看待泡沫必須度量泡沫,判斷泡沫所處的階段。
度量泡沫主要是三個指標,即:房地產投資佔GDP比重、房價收入比、租售比。房地產投資佔GDP的比重指標用於判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象,並形成未來的空置;房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值,用於判斷居民住房消費需求的可持續性;租售比則是住房售價與月租賃價格的比值,用於判斷是否具有長期投資價值。根據上海市的實證研究結果,房地產投資佔GDP比重的合理范圍在10%至14%,房價收入比的合理區間是6至9倍,租售比的合理區間為150至230。
根據上面的方法,我們可以對上海市的房地產泡沫進行度量。2003年末,上海房地產投資佔GDP比重為14.42%,房價收入比為13.5,租售比為265,所有指標都超過合理區間,泡沫度指數值為1.7(安全區<1,1<警戒區<2,2<危險區<3,嚴重危險區>3),處於警戒區,並開始逼近危險區。也就是說,上海房地產已處於一個非常敏感的時期,是政府調控的一個關鍵階段,把握不好,泡沫可能繼續膨脹到危險區,導致房地產的『大起大落』,或者泡沫被直接擊破,造成對經濟發展的一個小衝擊;把握得好,則可能實現軟著陸,維持房地產的長期健康發展。
今年,中央和上海市政府有關部門采取的一系列房地產調控措施是非常及時的。需要指出的是,當前迫切需要糾正一個認識上的誤區:房價只能漲不能跌,房價下跌就意味著房地產不是健康發展。上世紀90年代日本房地產不斷膨脹並破裂的教訓之一就是『地價房價只漲不跌』的思想觀念,這一觀念促發了房地產的過度投機。深圳市2002年房價比1994年下降了18%,房價收入比從14.6倍下降到5.74倍,房地產增加值則從1995年的58.74億元上昇到2001年的110.69億元,年均增長11.1%。因此,房價下調與房地產業的快速發展並不是相悖的。
由於上海經濟將繼續保持高速發展的態勢,居民收入穩步增加,可以相信,只要認真貫徹中央政府宏觀調控的精神,密切關注房地產發展態勢,采取松緊有度的調控措施,上海房地產完全有希望實現軟著陸,並保持健康穩定發展。
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