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“我們這個別墅項目其實在2001年4月就拿到了土地,2001年底就開始拿出設計方案,整個項目已經經過了2年時間的準備,我們並不是今年推出這個別墅項目。”上個月剛剛正式向外界推介每棟售價約在8000萬人民幣左右18棟獨立豪華別墅的上海華麗家族公司總經理曾志鋒,一開場就這樣對記者發表聲明。
這種心態對於所有的上海豪宅開發商來說是有充足依據的。
今年2月18日,國土資源部下發緊急通知:停止別墅類用地的土地供應,對過量供應的地方,要認真進行清理。緊接着6月13日央行下達的“121文件”,更是讓所有的房地產商感覺到濃重的寒氣。而在這個敏感時刻推出這個18棟獨立豪華別墅的“檀宮項目,多少顯得有點“不合時宜”。
上海掀起新一輪“別墅熱”
此前,有媒體聲稱“上海豪宅市場不容樂觀價格要‘跳水’”。
分析的依據是:上海2002年全年新開別墅59個,加上分期開發的大型別墅項目,去年上海別墅上市樓盤共計76個,別墅開發用地總面積達2.86萬畝,別墅開發建築面積548.08萬平方米。上海的別墅供應量呈現逐年上升之勢:2000年別墅新盤供應數量佔市場供應總量的12%,2001年上升爲16%,2002年則上升爲18.5%。據瞭解,今年上海還將有200萬平方米的別墅上市。今年6月份,每平方米7000元以上的新盤已佔到市場上總供應量的50%以上。有關數據表明,至今上海在建的別墅項目達170多個,開發用地佔到上海住宅開發總面積的1/3。據業內人士預測,每年上海的別墅需求量也就在150~200萬平方米,最多也不會超過上海房地產市場總需求量的10%。這說明,目前上海別墅市場供應量的迅速放大已出現了供過於求的現象。
真正的別墅在哪裏
上海今年僅僅浦東別墅開發總量就達到了22萬平方米。據悉,明年上海佘山一帶還有20多個別墅項目集中上市。一些業內人士對此憂心忡忡:即使是長線看好,短期的供過於求也必然會造成一部分產品乏特色,這些別墅明顯表現出同質、同位、同價的趨同化特徵,缺乏新意,跟風炒作層出不窮。
從市場結構特點來分析,上海的別墅市場也不容樂觀。目前,上海的別墅市場可謂全面開花,由於別墅產品建設成本相對較低,而利潤極高,因此許多開發商都將目光瞄準了別墅市場。因此,上海的別墅不再集中在傳統的高檔住宅區,除了新閔別墅區、徐涇別墅區等老牌別墅聚居區,甚至在普陀、寶山等從未開發別墅的地區,也有新項目推出。而獨立別墅、聯體別墅、疊加別墅等各種產品蜂擁而來,各別墅區缺乏整體規劃,住宅檔次大爲降低。由於別墅開發一哄而上,有的甚至導致農民別墅、別墅破牆開店的現象頻繁出現。
從價格分佈來看,目前上海市場的別墅較多集中在100萬~200萬元的價格段,佔到了供應總量的61%。其次是總價在200萬~300萬元的中高檔別墅,佔總量的17%。而總價在300萬元以上的豪華別墅爲12%。所以從產品本質來看,雖然上海的別墅項目爲數衆多,但真正有自己獨特風格的別墅產品卻爲數不多。市場上“同區域、同品質、同價格”的三同產品越來越多。
上海爲什麼要建豪宅?
在上海佘山曾開發另一個單棟售價超過1億元人民幣豪宅項目的嘉城兆業有限公司董事長高嘉仁認爲,上海要吸引全世界的投資,就必須有像美國長島這樣的豪華居住區,只有向外來投資者提供好的生活品質,上海才更有吸引力。而華麗家族公司總經理曾志鋒則認爲:以上海爲核心的長江三角洲正在顯現出全球第六大都市圈的雛形。就像紐約的第五大道和長島、洛杉磯的比佛利山、多倫多的Fo re s t H ill,每個國際都市圈的核心城市都有自己引以爲榮的尊貴名宅區域。而現在包括全球福布斯商賈名流和世界500強最大企業的CEO在內,越來越多的世界級經濟領袖正匯聚到上海。上海有足夠的理由建設世界一流的尊貴名宅,與日益提升的城市功能和地位相匹配。據瞭解,坐落於上海西郊國賓館旁的檀宮由於土地資源的稀缺性僅僅地價就高達300萬元/畝。
曾志鋒透露,已有買家對這些別墅中的至少10幢表示了興趣。檀宮坐落於上海的高檔住宅區西郊虹橋,佔地47384平方米,與西郊國賓館比鄰,別墅爲歐式設計,擁有室內游泳池、私人電影放映室。曾志鋒認爲,這一項目應能在年內,或最遲在明年初被市場消化。據瞭解,檀宮項目的建造成本預計超過人民幣10億元,其中包括建築成本、土地成本以及內部裝修和裝飾成本,所有資金都將由公司自行解決。曾志鋒稱,6月份以後國家收緊房地產貸款政策將不會影響檀宮項目的銷售。華麗家族已與中國銀行商定,檀宮項目的買家可從後者獲得最高達七成的按揭。
價格崩潰是整座城市的問題
對於上海豪宅市場要“跳水”的論調,許多房地產開發商認爲:如果上海的房價出現大幅跳水甚至崩盤的話,那就是上海整座城市出現了問題。
確實有許多因素支撐着上海高企的房價,如:上海在中國乃至遠東經濟圈的定位,周邊城市房價的支撐,土地的價格等等。
“但不斷上漲的商務成本將成爲上海的未來可能的致命傷。”曾經在經濟領域從事研究並取得博士學位的曾志鋒無不擔心地對記者說,“上海不能因爲自己的上升勢頭,就忘了自己的位置。你畢竟還是一個發展中國家的發展中城市,不是紐約、東京。房地產泡沫帶來的商務成本飛速上升會使上海的優勢完全喪失。”
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