土地作爲房地產行業的一項核心資源，一直備受開發企業的注意，而近期各地在土地出讓方式和相關政策方面發生的變化，更成爲各路開發商關注的焦點。7月6日，深圳市政府出臺《關於加強土地市場化管理進一步搞活和規範房地產市場的決定》，規定對經營性、營利性用地嚴格按照招標、拍賣方式出讓土地使用權，市規劃國土局不再受理此類申請。福建省《國有土地使用權招標拍賣管理辦法》也於日前出臺，規定經營性房地產項目用地必須採取招標拍賣的方式出讓。上海在內外銷房並軌的同時，市房屋土地資源局局長蔡育天近日指出，要“推進土地使用權出讓拍賣”。北京於近日成立了“土地整理儲備中心”，據悉該中心的一項重要職責就是依法徵收集體土地，收回、收購、置換、儲備、開發供應國有土地，並對土地進行招標、拍賣。這意味着北京的土地出讓也將從以協議出讓爲主向招標拍賣過渡。

　　協議出讓方式出局 於國於市利莫大焉

　　各地在土地出讓方式和相關政策的調整中，協議出讓土地的方式將淡出成爲一大趨勢，而協議出讓本身造成的國有資產流失和對開發領域的副作用則是此項方式出局的主要原因。

　　按照《土地管理法》的規定，土地使用權可以通過協議、招標、拍賣三種方式出讓，由於選擇性較大，基於某種利益的驅動，很多地方土地出讓就只有協議一種方式，不僅土地管理部門有權批地，其它部門或某個官員的一個電話、一張條子也可以將地批下來。由於這種黑幕交易是以犧牲國家利益爲基礎的，結果就造成了國有資產的大量流失，據保守估計，每年國有土地收益流失近100億元。

　　另外，協議出讓方式雖在法律允許範圍之內，但由於操作缺乏透明，常常成爲一些有關係的開發商的取地之道。北京某大型開發公司負責人稱，北京70％以上的房地產公司並不實際搞開發，就靠倒賣土地開發權過日子。而其它開發商只能從他們手中分羹。幾易其手形成的“炒地皮”之風引發了開發領域的一系列問題。由於土地成本在整個開發成本中佔了相當大的比重，拿地時的不平等使開發商的競爭缺乏公平的基礎，不在一個起跑線上的競爭更使開發行業的混亂加劇。

　　在深受協議出讓的切膚之痛後，各地對於推進招標拍賣方式還是下了很大的決心。福建的《辦法》規定，將應通過招標拍賣出讓的國有土地使用權以其它方式提供給建設用地單位或個人的，由上級人民政府土地行政主管部門按非法批准使用土地行爲依法予以處罰。深圳市甚至取消了協議地價，廢止《深圳市經濟特區協議地價標準及減免的規定》，一律以市場地價計收。北京仍以事實說話，通州區近日正式召開長安街東端北苑商務區2.5公頃國有土地推介會，首開京城以招標拍賣形式運作國有土地一級開發權之先河。

　　暗箱操作會越來越難 房地產業將重新洗盤

　　土地出讓推行招標拍賣本身已經令開發商感受到了來自“源頭”的震動，而招標拍賣中的一些硬性要求更將使業界重新洗盤。以廣東爲例，廣州市從今年四月開始執行新的土地出讓金繳納規定，拍得者受讓土地後7天支付總額的一半，餘款必須在6個月內交清。若逾期30天不能按約付款，國土局有權解除合同，追討違約賠償，並且對前期已收款項不予退還。

　　面對拿地方式的變化和門檻的提高，開發商有喜有憂。持反對意見的開發商認爲，這種變化將使自己受到三方面的損失。一是“資源優勢”不見了。有的開發商經過多年努力，培養出的“資源”不僅可以使自己獲得有價值的獨家消息，還可以使自己在協議出讓時以低價位拿到好地。而進行招標拍賣，在資格同時具備的前提下，只有憑實力說話，“資源優勢”難以顯現。二是“渾水摸魚”不行了。招標拍賣從另一個角度講也將開發商的底牌大白於天下，不僅使開發商的實力受到嚴峻考驗，而且使“地價”作爲開發商原來的開發機密也暴露無遺。主要開發資源的透明化使市場進一步規範成爲可能，部分開發商“趁亂搶市”的日子將終結。三是“高額利潤”不可能了。有關數據顯示，房地產行業的利潤已經從最初的30％降低到目前的10％，相對恆定的微利纔是行業成熟的表現。有些開發商能夠獲得高額利潤，並非是正當競爭的結果，而是由於和同價位的項目相比，拿地的成本更低。今後無法通過暗箱操作拿地，“高額利潤”自然也難以實現。

　　此番土地出讓方式的變化，最高興的當屬有實力有能力卻沒有關係，同時對市場的不規則又無可奈何的開發商。真正實力的比拼將加速行業的規範和成熟，每年各地都有一批企業被淘汰出局，此次拿地門檻的高幅擡升將導致又一批房企難躍龍門。華新國際總裁盧鏗放言：今年北京將有500多家開發企業被淘汰。

　　水至清也應有魚 拍賣要一路走好

　　8月10日天津兩塊總量逾8萬平方米的地塊拍賣的槌聲剛落，青島3塊總量逾2.7萬平方米的地塊又將於8月25日舉槌起拍。槌起槌落中，招標拍賣已經在事實上成爲土地出讓的主流方式。然而，目前仍有業界人士對此方式的一些具體條件提出質疑。最近，廣州市有史以來出讓面積最大、起拍金額最高的一次土地拍賣慘淡收場，似乎爲這樣的疑問作了註解。

　　廣州日前舉行的土地使用權拍賣會上，四塊地僅兩塊較小的成交，另外兩塊大地塊卻無人應價，其中一塊還處在開發的熱點區位。究其原因，新的土地出讓的高門檻嚇退了開發商。面對3.86億元的起拍價和如此嚴格的限制條款，衆多開發商知難而退。

　　對於此次拍賣未果，業界和有關媒體大都在開發商身上找原因，開發商不適應政府出臺的土地出讓金準時交清的規定和融資渠道過少成爲開發商不敢應價的根本原因。然而，如果將拍賣出現尷尬場面的全部責任都加在開發商頭上，顯然也有失公允。政府有關部門想盡快規範房地產開發行爲的良苦用心也應予以理解，但房地產作爲一個新興行業，企業對市場的承受也有一個漸進的過程。驟然提高取地的門檻，使所拍地塊成了一個“跳一跳仍然摘不到的桃子”，開發商反映冷淡，拍賣會出現冷場也就在所難免。廣州國土局有關負責人表示，下一步廣州市還將把繳款期限縮短爲60天。此間業內人士也認爲，這將加快房地產企業優勝劣汰和市場規範的進程。