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住房事關國計民生,房地產市場又和股票市場一樣容易產生價格操縱行為,這正是房地產市場需要政府外部監管的原因所在。時下,有很多人認為房地產炒作可刺激經濟發展,增加就業機會,這完全是一種錯誤認識。老百姓對住房的消費需求具有較強的剛性,只要收入條件許可,潛在的住房消費需求自然會及時轉化為實際市場需求,無需房地產炒作的刺激。相反,過高的房價只會延遲老百姓對住房的消費需求或者降低消費等級。因此,房地產炒作對經濟的刺激作用是透支性的,效果是短暫的、虛幻的,最終還是要受制於老百姓的真實需求。現在,房地產炒作已影響了經濟發展,有關專家紛紛提出忠告:不能再對房地產炒作行為聽之任之。
國外的理論和實踐已經表明:一般商品市場可以在完全競爭的條件下實現資源的最優配置,實現帕累托最優,但房地產市場是一個特殊的市場,很容易產生市場失靈,完全依靠市場競爭解決不了問題,需要一個公平公正的政府對它實行強制性的外部監管。
和股票市場一樣,房地產市場的投資者也普遍存在『典型示范偏差』和『羊群效應』等心理現象,通俗地說就是追漲殺跌。這種心理規律使得房地產和股票市場的價格操縱行為容易得逞,而這又正是房地產市場和股票市場需要政府外部監管的理論依據。
目前的城市居民50%左右有自己的住房,購房支出對其他消費的擠出效應還不很明顯,隨著住房制度改革的深入和城市化進程的加快,購房支出的擠出效應會越來越突出。炒房行為有其明顯的弊端:
其一,抬高了勞動力成本,削弱了國民經濟整體競爭力。近年來大批制造業企業向上海周邊地區擴張,世界五百強企業至今沒有一家落戶溫州,都與當地過高的房價有關。據調查,溫州市區最廉價的住房價格已由3年前的2000元/平方米,上漲到目前的4000元/平方米左右,如此高的房地產價格,已經成為溫州經濟增長的障礙。
其二,進一步加劇社會貧富差距。一般來說,在房地產炒作前期購房的人是以溫州炒房團為代表的來自富裕地區的外地人,或者是本地經濟較為寬裕、有投資性需求的人,而高房價的真正消化者即受害者基本都是本地中低收入者,他們本來就不多的收入將更多地流入炒房者和房地產商的腰包。
其三,透支社會財富、抑制社會有效需求。對於生活在上海、杭州等城市的一般工薪階層來說,需要10年甚至20年的時間纔能還清一套住房的全部按揭,此間其他支出只能盡量壓縮,形成了明顯的消費擠出效應。面對房價的高漲,即使無需償還按揭的購房者也會對當前消費行為更加謹慎。需要我們注意的是,目前的城市居民50%左右有自己的住房,購房支出對其他消費的擠出效應還不很明顯,隨著住房制度改革的深入和城市化進程的加快,購房支出的擠出效應會越來越突出。
其四,削弱整個社會的風險承受能力。過高的房價必將導致更多的購房者通過長期按揭方式圓自己的住房夢,購房者在辦理按揭時一般都根據自己當前的收入水平預期未來的債務償還能力,一旦將來實際收入達不到預期水平,甚至不能支付銀行按揭,就將產生巨大的心理壓力。如果經濟出現整體不景氣,社會就會出現大批『負資產者』,這將嚴重威脅國家金融安全和社會穩定。
其五,扭曲了整個國家的產業結構。房地產炒作容易導致房地產的投入規模出現爆發式增長,從而帶動水泥、鋼材、電力等相關產業的產能急劇膨脹。一旦房地產泡沫破滅或其他原因導致房地產投資規模下降,則相關產業將出現大量閑置產能,使國民經濟出現大起大落。
其六,不利於城鄉二元結構的融合。高漲的房價,將使絕大部分農民工在城市置業安家成為一種奢望。
其七,不利於發達地區的產業昇級和企業家創業精神的發揚。如果富裕之後的溫州人大部分以炒作房地產為盈利的主要來源,那麼要不了多長時間,正在崛起的溫州制造業將喪失產業昇級的機會。任其發展,將來的溫州可能會產生世界有名的富翁,但產生不了世界有名的品牌。
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