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國五條新政出臺後,不少持有多套房子的業主和有意買房者爲規避承擔20%個人所得稅,忙不迭買房賣房。數百萬元的房價不是小數目,如何買到有性價比的房子,如何把房子賣出一個比較好的價位,都有一本理財經。
低開高走買家反感
楊小姐在3月初掛牌出售一套二室二廳,掛牌前她特意查詢了一下安居客,發現同小區有2套同房型住房掛牌,一套售價250萬元,一套售價280萬元。她打電話到這家房產中介公司,工作人員告訴她: 250萬元那套已經出售, 280萬元那套因爲價格太高已經掛牌一個多月了還無買家。最終,她聽從中介建議掛牌260萬元。隔天即有客戶上門看房,轉身中介打來電話: “客戶不還價,快來籤合同。”這讓楊小姐頓生疑竇,是不是賣得太便宜了?
怕中介蒙自己,楊小姐自己到百姓網上自售住房,開價280萬元。當天不下10多家中介公司來電,毛遂自薦爲楊小姐推介。從第2天起,看房人絡繹不絕,最多一天有40多人看房。過後有意向的買家有10多人,楊小姐以爲賣房是三隻手指捏田螺穩拿,誰知道,衆買家還價都低於260萬元,有的更還價到240萬元。中介也明裏暗裏指責她價格太高。
真高了嗎?楊小姐抽空到家附近的幾個中介公司想打探一下,結果發現,自家這套房都被這幾家中介公司貼在門口最醒目處,店長高調推介,理由五花八門,有的是“業主移民,降價急賣”,有的是“業主經商缺錢,虧本賣房”,有的是“業主爲避稅大幅降價,原來在我處掛牌310萬元”……這些推介理由更讓她覺得自己的掛牌價不算高,但中介卻振振有詞道: “不這樣寫怎麼幫你推介?”這下她有點明白了:中介公司推介的“移民便宜賣房”、“經商虧本賣房”等等都是忽悠買房者的,買房人還當撿到了便宜。
後來,有幾個實誠的中介好心告訴楊小姐,同小區掛牌的250萬元那套房是去年10月成交的,中介沒有撤銷信息; 280萬元那套也已經在上個月原價售出。這下,楊小姐更覺得自己的價位並不離譜。但奇怪的是,好幾個意向買家已經準備簽約了,中介都已經打來電話約定第2天交訂金,但當天早上又取消了,原因不約而同:知道楊小姐之前掛牌260萬元,如今又坐地起價到280萬元,買家心理不平衡,覺得買虧了,因此決定“再看看”。
一位有經驗的中介告訴楊小姐, 280萬元的開價並不高,但她錯在低開高走,除非是地段好、小區好、房型好的三好房子,一般來說,像她這樣已近20年房齡的老房子老小區,房型本身就有不少缺陷,比如朝向、暗衛等,買房人本來就容易產生動搖心理,因此比較適宜的是高開低走,以誘人價格促使買家簽約,不然很容易引起買家的逆反心理,本來想買現在也不買了。
楊小姐之所以低開高走,緣於對市場行情不瞭解。其實她可以通過2種方法瞭解自己的開價是否合理。一是喬裝買房者,向中介機構瞭解自家所在小區同房型的房價,一般而言,中介會稍報高一點,楊小姐可根據中介報價掛牌,也可以比中介報價稍低一點掛牌。二是看看房人多不多。即便楊小姐以280萬元掛牌,看房人還是紛至沓來,可見她的報價並不離譜,因爲如果報價離譜,這麼多中介根本不會做無用功帶人來看房。如果不是低開高走, 280萬元很可能成交了。最後,楊小姐在掛牌一個多月後,有一個買家鍥而不捨與她談判,最終以263萬元成交。
對於買房人而言,也有類似招數可用,即喬裝賣房人諮詢多家中介,中介報價會稍低,買房人可以此確定自己買房的心理價位。