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房地產市場的繁榮將帶來物業市場的繁榮期。據建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾介紹,截至2002年底,我國物業管理企業總數超過2萬家,從業人員230萬人,物業管理的覆蓋面已佔物業總量的38%,全國物業管理實現年產值300億元。除現有的住宅小區物業管理外,大范圍的後勤服務社會化增容了物業管理空間,物業管理行業已經步入了市場。
但據記者調查,目前國內物業市場並沒有做到能獨立經營,除少數高級商務樓的物業管理公司盈利外,半數以上的住宅小區物業公司都是在開發商的支持下,虧損經營著為開發商的樓盤打造房產品牌制造賣點。據南京某媒體報道,南京1100多家物業公司有七成物業公司處於虧損境地,虧損的主要原因是物業管理費標准低、收繳率低。據統計,南京市物業費收繳率平均不到50%,許多居民小區的收繳率僅為10%多一點。去年青島市有關部門在一次抽樣調查中發現青島四成物業入不敷出,據統計,青島市內物業小區的平均收費率僅為60%。
現狀虧損居多
一位業內人士向記者透露,上海大多物業公司特別是住宅小區物業公司多數都是虧損經營的。記者從上海合生物業和萬科物業了解到的物業費收繳率均超過90%,但上海最低的物業收繳率僅有30%-40%,所以僅靠業主支付的微薄物業管理費根本無法支橕公司的運轉的。基本上都是靠母公司開發商給予經濟支持,費用從廣告費中支付。也就是說物業管理依然扮演著房產商的一個延伸服務的角色,它還是作為職能管理,很難脫離開發商去自主發展。
面對目前就物業需求十分大而看好物業市場的觀點,隸屬於『珠江投資——合生創展』的上海合生物業公司的張總向記者表示,物業和每個人都有關聯,它並非專門行業,所以僅從市場需求來判斷市場前景是不夠的。他認為現在大多好的物業都是房產商下的子公司,它們靠母公司的經濟支橕將物業管理作好再為母公司贏得消費者偏好。
據了解在香港,像第一太平洋戴維斯、戴德梁行這樣的公司已經成為優質物業的品質保證,其享譽世界的品牌對於地產項目來說是一塊金字招牌。優質物業已經成為房產開發商銷售樓盤的一大熱點。
在國內,市場上雖呈現國有、民營、外資多種成分經營的局面,但外資物業公司大多進駐的是少部分高級商務樓這樣的盈利市場空間。而上海科技館、上海城市規劃館之類的有高門票收入的物業管理業務大多給了由原先房管所轉制的物業公司,民營的物業基本都是依托在開發商下管理住宅小區,或靠一部分商務樓管理的盈利來貼補住宅小區物業管理。
打開多重阻礙
就一個企業而言,物業公司面臨的阻力來自於其的法律環境、社會環境和自身內部環境的欠缺。
張總談到,企業處於立法滯後,執法乏力的法律環境。例如上海對物業管理收費有標准定價,在管理全面的物業公司其實際管理成本遠超過定價,定價已經滯後。管理條例也規定必須召開業主大會決議某些事項,但在一個3000到4000人的中等住宅小區根本無法召開這樣的業主大會,法律沒有可操作性。遇到業主和物業發生矛盾時,應該由行政部門出面執法,但事實上,這些行政部門礙於人力財力的匱乏,沒有專門的執法隊或人員來處理這些問題。而社會環境常常對物業公司不理解,以為房產商和物業是『父子兵?,不為業主辦事,造成輿論傾向將物業公司置於弱勢地位。此外,現在從事物業管理行業的人員綜合素質普遍不高也是物業發展的一大阻力,首先國內還沒有系統專門的物業培訓專業,一般一個合格優秀的小區經理需要3年的實踐經驗,但這個速度對於現今的人纔缺口來說實在太慢。
物業管理的市場化還剛剛起步。據了解,現在國內物業大致有以下三種模式,一是市場化程度較低、以發展商為主的物業。如萬科,特點是以做發展商的品牌為主要目標,成為發展商整體戰略的一部分。二是發展商支持下的半市場化物業,其代表是中海。主要依賴於市場,有很強的市場競爭力,母公司的大量項目成為其比較優勢之一。三是完全的市場化公司,其代表是金地、均豪。主要憑借較強的策劃顧問能力與經驗在市場上取勝。
謀求生路
入世後,國外許多知名的物業管理如第一太平洋戴維斯、德國杜斯曼、英國威格斯以及香港的東亞物業、戴德梁行等外資物業管理企業都已經或開始在國內接管項目,加快了進駐大陸市場的步伐。上海目前存在的近1800家物業管理公司中,有152家物業管理公司由原房管所轉制而成立,其餘是由系統單位、房產開發公司成立的物業公司,還有中外合資、獨資的物業公司,這些物業公司管理著1.5億平方米的居住物業。
國內的物業如何自謀生路,能否作為市場的獨立主體運營是國內物業市場想要健康發展而必須要解決的問題。從國外物業發展的經驗來看,我國物業市場現在只處在部分打開的局面,少數寡頭企業壟斷市場,一些物業公司還存在計劃經濟管理方式的殘餘。
對一些剛剛起步的物業公司來說,和房產商合作是短期內的一個好方法。可以借助房產商的強大經濟後盾將物業管理做出自己的品牌,逐漸轉換物業作為房產依附品的角色。一家地產公司的負責人認為好的物業管理服務應該是早期介入、全程顧問,參與項目的選址、目標市場定位、銷售方式等全過程。這樣既可以避免代理商銷售時的亂承諾,也可以保證小區住宅開發時的規劃。
有關專家表示,物業公司面臨的共同發展道路是:立足現有優勢,逐步推進市場化,到市場上找項目;從服務層次和內容上,努力實現設施管理向管理顧問策劃的飛躍;面向市場,打造品牌。此外,政府的立法與執法環節也要跟上,組建專門的管理隊伍,建立專業人纔培養體系,這樣纔能為物業謀得良好發展之路。
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