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小白原本打算在今年購置婚房,做律師的未婚妻小皚勸說他再等等看,因為房地產將要改征物業稅,有關專家大膽預測,房價最高可能降四成!
能有這等好事?好不容易籌得購房首期款的小白一直擔心漲了又漲的房價收不住上漲的腳步。
開征物業稅不是空穴來風
開征物業稅,可不是空穴來風。十六大《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若乾問題的決定》中明確指出,『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。』在此之後,財政部和國家稅務總局的權威人士在公開場合闡述下一步稅收改革基本思路時,也多次提及『物業稅』問題。今年初,中國人民銀行行長周小川表示,我國將在適當時機試點實施物業稅,屆時將對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消其它與房地產有關的稅費。而『廣東可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅』的消息更是一石激起千層浪。看得出,物業稅正走近我們。
何謂物業稅?專家的說法是,物業稅又稱財產稅或地產稅,『主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的昇高而提高』。
財政部稅政司某負責人前不久透露,物業稅改革的基本框架,是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。一個必不可少的內容是改變現行的按照原值扣除一定比例的征收方法,轉而按照一定年限的評估價值對房地產征稅。但到目前為止,物業稅的稅賦水平尚未確定,但有一個基本原則,即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模,令物業稅的總體規模與之基本相當。
開征物業稅將平抑房價
開征物業稅將對樓市產生重大影響,但到底有多大的影響,目前也僅僅是停留在分析與猜測上。
那麼,房價最高可能降四成的說法又是從何而來的呢?要知道,現在的房價裡包含著50年到70年的土地出讓金,房價高,土地成本急劇上昇是很重要的因素。目前,我國實行的是『批租』土地使用制度,即在土地所有權屬於國家的前提下,規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權,而其中大部分稅費,用地者須一次性支付。
專業人士算了一筆帳,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤佔到60%,建築成本只佔40%。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法,以財產稅的形式分期支付地租和稅費,現在的開發成本就可以大幅下降,房價也會跟著大幅度下降。估算下來,由於地價和相關稅費分70年交,也就意味著佔住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納原先的七十分之一,其餘在剩餘的69年中分別繳納,下降了(70-1)/70=98.57%。計算在房價中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。即使扣除發展商在經營中的其他因素,再減讓其中的10%份額,房價也至少有39%以上的降幅。
這樣一來,我國的房價與年收入之比就將從目前的12-13:1大幅下降到6-7:1,基本與國際水平接軌。開征物業稅確實能降低消費者購房『門檻』,增強百姓改善住房的機會和能力。
實施新稅制還有很長一段路
看來,小白應該聽未婚妻小皚勸,把買房的計劃暫時擱置一下。可是,又要等到何時呢?業內人士分析,從部分地區試點到全國統一實施,物業稅真正面向普通市民,可能還有相當一段路要走。但無論是與國際接軌,還是完善我國城鎮建設與房地產開發,開征物業稅都將是大勢所趨。
戴維是海歸派,眼下在上海浦東張江高科技園區的電子芯片公司中擔任工程師,他曾經在加拿大待過幾年。說起物業稅,他一點也不陌生。戴維早些年花20多萬美金購置的一套小別墅,他自己動手裝修了一番,結果稅務官評估下來昇值了2萬美金,第二年起就加他的物業稅。
戴維的遭遇其實是國際慣例,征收不動產的物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產所有者征稅,因此稅值會隨房產的昇值而提高。比如物業周邊的公路、地鐵開通後,隨著交通、配套等設施的增設,沿線的房產價格就會提高,相應地,物業稅也會提高。
因此也有專家認為,新的房地產稅收方式會導致購房者在以後按年交納稅費時,有可能會比一次性交納時承擔的要多,這種情況會產生一種『平買貴用』的現象,對部分購房者來說,就有買房容易養房難的窘境。
一年前剛購置了新房的周小姐懮心忡忡,『我們已經承擔了這麼高的房價,如果還要另外交稅,那怎麼辦!』新房總值70萬元,她首付20萬元,月供近4000元,此外每個月的物業費,水電、煤氣、暖氣、電話等開銷平均接近千元,如果將來再交納一筆物業稅,壓力可想而知。
同樣懮心的還有周小姐的老板張先生,張先生前幾年開始投資房產,這幾年下來陸陸續續買進了5、6套,一直『以租養房』,在新的稅收制度下,利潤將大大縮水,張先生原本50歲以後做太平紳士的計劃看來要重新規劃了。
開征物業稅激起的波浪還在持續擴散中,專家們正在規劃多種方案力求公平稅賦,但是難題不少,顯然將是一個漫長而充滿懸念的過程。
小白的婚房還要不要買呢?開征物業稅帶來的懸念,何時纔有解?
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