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開發商的格式合同只能代表它的利益。
在利益驅動之下,它的合同條款往往追求兩個目標:一是逃險,二是保己。保己不用多說,逃險中也會潛藏不小的陷阱。
逃險不是指的公開交易的市場風險,而是指的灰色市場風險。房地產開發的灰色風險來自於要素市場的不規范運作。比如設計違反規劃、違法預售、欠交土地出讓金、擅自修改設計、拖欠工程款或者要求施工方大規模墊資等等。這種運作好比走鋼絲,一步也不能錯,錯了就可能引發真正的市場風險。這種種高風險運作的成本理應由開發商承擔,但許多開發商在自己起草的合同條款中把購房人也拖進去共同承擔。常見的陷阱是對『不可抗力』的解釋中加上『國家政策調整』一項,主要用於應付延期交房;在合同中不涉及規劃方案,在購房者要求時籠統約定為按照有關部門規定,然後補辦批准手續。等等。
坑你的手段最常見的是裝修材料不注明品牌,只籠統說『高級』、『進口』、『合資』或者品牌後面加上『或同檔次產品』;最具欺騙性的是面積增大,強迫你多買;最惡劣的是面積縮水和重復抵押,已經發生的著名案例都以購房者認栽,獲得安慰性補償結局;最讓人無奈的是高檔住宅,質量很差,但是符合我國從幾百元到上萬元單價的各種住宅都統一適用的建築規范;最可恨的是合同無可挑剔,行為處處違約,要追究時開發商已經卷款逃跑,另外注冊項目公司再次騙人。即使找到人,有限公司有限責任,與我個人無關也。
開發商的強勢並非因為它真正是商業合同高手,而是市場不規范程度和許多法律外因素都在幫它的忙。就合同而言,大部分開發商都是平庸之輩。如果想在買賣博弈中成為勝利者,首先要在合同上成為得利方,在合同上發現賣方陷阱得同時也給它設置反陷阱。這其中要點是兩個:一是把廣告契約化,二是自己起草合同。房地產的營銷過度,必然帶來超過實際的承諾,所有這些承諾按現行法律規定都是交易邀約,按理不必寫進合同也可以算做合同內容。但是以這種方式要求賣方履約,賣方就意識到它將面對所有業主。反之在合同范圍內就會被看作個案,一般情況下會得到滿意的結果。尤其是面對所謂品牌公司的時候。
合同得利了不一定現實得利。萬一開發商是一個早有逃跑打算的不法商人,簽了204條款的合同也沒有意義。從市場整體來說,反陷阱其實陷不了開發商。因為它還可以拒售,拒簽不會讓它的房子從此賣不出去。格式合同真正成為雙方不需陷阱的格式,需要以下條件:利潤率降到接近平均利潤率水平;開發商的過失政府沒有責任;欺詐和不履約的成本比利潤高許多倍;規模不經濟的怪事絕跡。仔細看看這些條件,其實在制造業早就實現了。
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