北方網消息：從去年年末開始，天津樓市在大規模城市建設的拉動下，出現了異常火爆的勢頭，盡管全國樓市一片紅火，但與過去不瘟不火的狀態比，天津這一輪行情來得似乎尤為猛烈，以至於一些樓盤出現了『蓋得不如賣得快』的脫銷現象，一些新聞報道中也出現了『高溫』、『飆昇』等詞匯，如何看待樓市持續增溫，房價還能漲多久？

　　需求拉動 預期向好

　　主持人：從去年11月份開始，天津的房價出現了一個明顯的上漲勢頭，今年感知這種情況更加突出，房價攀昇在項目上是如何體現的，並請各位分析一下成因。

　　陳起(天津樂康置業公司總經理)：從今年大年初八開始，我們開發的項目水木天成就出現了排隊購房的現象，春節一過銷售更是火爆，2月份成交300套，截至目前，售價比去年4月開盤時的起價已經上漲了較大幅度。盡管現在比我們最初的預期值要高出很多，但我的觀點是開發商要有自律，相對成熟的開發商更應該對市場需求的臨界點有一個判斷，不能為了追求利潤無限制調價，那樣對於企業健康運營會是一個非常危險的信號。

　　我們調價是有依據的，一個是關注市場供需情況，一個是關注國家的政策，另外地產是區域性很強的，我們特別關注天津本地的經濟發展態勢，總體而言我認為主要的原因在於政策和市場規律，大的宏觀經濟走勢是拉動房價的決定性因素。

　　許曉春(優聯集團總經理)：就天津而言，因拆遷而買房的佔了相當大的比例，去年全市拆了近500萬平方米，拆遷一般有拆一帶動四的效應，就是說拆10平方米，帶動40平方米的消費意向。作為我們產品系列第二個項目，『第六田園』還沒正式開盤，現在已經有3000多客戶預約登記，其中意向比較明確的客戶有1000多，這種情況也是我們始料不及的。對於開發商而言，供過於求變成供不應求，就有可能會漲價。這是自然的事。

　　付晶(天津順馳地產集團銷售體系高級管理)：順馳每個月都訂有財務指標，最後要考核與預期有沒有差距，從今年1、2兩個月看，市區項目都是100%以上的完成，我們在郊縣的項目也賣得不錯，現在有的項目一個月賣100多套。太陽城有一個月更是賣過400套。其實不光天津，在順馳擴張進入的其他區域，如上海、石家莊，也都有這樣的增長趨勢。我想大的經濟氛圍是一個重要因素，同時，百姓預期好，觀念轉變，過去天津一次性購買的成分比較多，現在在降低，原來百姓比較保守，買房子就是為了住，一次性付款不想有過多的壓力，所以說天津無泡沫，其實一次性付款和貸款消費的區別有時不在於有沒有這個收入，而在於他對前景是否看好，他樂意不樂意這麼做。

　　黃征學(南開大學經濟研究所博士)：土地整頓的政策一方面使開發商拿地成本上昇，一方面使得大家預期的房屋供應量有了變化，一些家庭認為現在買房可能更好，後面再買可能更貴，因為有了這樣的預期加上房屋拆遷的剛性需求，使得供給和需求兩方面拉大，勢必帶動房價上漲。

　　曹振良(南開大學經濟研究所教授博士生導師)：價格走勢基本的理論框架還是供給和需求，當前全國房地產價格普遍上漲，因素可以歸納成為十一方面，1、經濟發展的常規因素；2、政策預期因素；3、人們的心理預期；4、投資或投機的需求；5、城市化；6、銀行業金融業的正常發展，消費信貸、證券化的推動；7、國際經濟發展、全球化，資金和廠商進入，新材料進入；8、社會資金流入，資金追求利潤率；9、成本拉動，建材、土地價格，裝修價格上漲；10、行業帶動、互動，如汽車產業和住宅互動；11、產業創新，如分時度假帶動旅游房地產。

　　價值回歸 何時觸頂

　　主持人：很多市民都關心房價到底還要上漲多少，在多長的周期內有回落的可能？

　　邵七杜(天津市房地產開發企業協會副秘書長)：從去年到現在市民的預期普遍比較好，一是對天津的經濟增長，二是對收入的預期，大家關注房價走勢是正常的，買漲不買落也是一個基本的規律，總之現在的狀態與經濟增長有很大的關系。

　　陳起：現在各地都在引入經營城市的理念，天津也不例外，土地可以說是城市經濟最大的增長點，通過招拍掛政府獲得土地收益，同時帶動了城市基礎設施的建設和投資環境的改善。

　　黃征學：天津的房價一向是比較低的，現在正在理性回歸，究竟漲到多少能夠觸頂，實際是和城市化進程有關的，我認為天津的城市化可能還要持續10-20年時間。

　　房價漲上去後不會輕易下降，如果下跌，對於家庭、企業和金融系統的穩定性都會產生影響，特別是開發商資金鏈斷裂，可能使銀行出現大量的呆賬、壞賬，會影響金融系統的安全，所以政府會適當進行調控。

　　付晶：其實政府一定沒有放棄調控房地產市場的手段，主要就是控制土地上市量，房價漲到一定階段，就會通過調整上市量來調節。

　　曹振良：根據我的研究，房地產自身發展呈現這樣一種規律，如果經濟增長是一條斜線，房地產則呈現倒U形曲線的增長，要高於國民經濟增速，根據我的判斷，現在還未到倒U形的頂點，經過拐點後，它的增長速度自然發生變化。預期在天津的有效需求和工資收入以及消費信貸的力度達到一定程度時，房價的漲幅會穩定在一個水平上。

　　劉學成(萬科天津公司總經理助理)：按照傳統的房地產周期理論，房地產現在應該進入下降通道，但有目共睹，全國除了個別城市以外，樓市一片大好，原因之一，是房地產價格被低估，在大的經濟環境下正在實現價值回歸。二是房價收入比的重新認識。原來認為我們的房價收入比與外國差太多，實際我們的收入沒有包括保障的收入，還有些收入也沒包括在內，可能房價收入比實際上要比過去測算的更低一些，現在這個效應逐漸顯現出來了。第三個原因是城市化進程中，基礎設施建設的投資會帶動房地產的發展。城市化中房地產要繁榮發展多少年，我覺得可信至少15年，這個進程中對房地產的需求會增大。第四個原因是按揭比例在增大，消費觀念改變能促進房地產的發展。在任何一個市場中，需求供給一定要達到一個均衡點，原來房價被低估，房價會向著新的市場均衡點發展，新的均衡點必然高於原來的市場價格，所以要達到新的均衡，價格上漲是必然。

　　控制風險理性消費

　　主持人：據說目前有的城市投資型購房已佔有16%左右的比例，在天津，目前的購房者都是出於現實居住的需求嗎？

　　許曉春：對於買房子的人，我會問他你是投資還是居住，如果你有閑錢當然可以用來投資，相對而言，存銀行回報少，但穩定，買房子可能收益多但相應風險也增大，買股票也是如此，你自己必須做出一個判斷。有的人看到別人都買房，本來不想買也買，我覺得這種心態現在也挺多的，這種心態不是理性的消費特點，有的人認為大伙都買的東西可能有利可圖，投機心態較大，如果這樣的人諮詢我，我都勸他，如果必需可以買，如果不是必需，要看自己的消費能力。

　　陳起：現在購房已經成為百姓新的投資方式。過去除了股市、郵市等，老百姓沒有那麼多投資渠道，用於資金保值增值。現在買房投資的信息可以說是老百姓茶餘飯後津津樂道的話題，而且這個投資是最顯現的，作為民間資本疏通的一個渠道，國家政策應該是支持的。

　　劉學成：在中國，房地產既作為消費品，也作為投資品，國外的租金回報紐約、東京都在4%以下，我國如上海則高達7%，天津也不低，投資意識對於樓市也是有一定影響的。國內和國外的一些資金投資不動產，也推動了房價的上漲。

　　陳起：現在人們的意識的確不一樣了，過去南方人投資房地產意識強，明顯的例子是溫州的炒房團，現在北方人觀念也大為轉變了。我們的身邊就有不少這樣的例子。

　　宗文傑(萬科天津公司營銷中心總經理)：萬科主要介入中高檔項目開發，所以一直有萬科客戶跟著萬科走的現象，從萬科做都市花園項目到現在，已有一些客戶買第二套、第三套住房用於投資。

　　牛市更重開發質量

　　主持人：目前的房地產『大牛市』對於開發商的決策和行為會產生哪些影響？產品質量會不會受到影響？『大乾快上』有沒有風險存在？

　　許曉春：如果自有資金拿地，沒有多大的系統風險，頂多是開發商賺多賺少的問題，但大多數項目仍是靠銀行貸款，如果盲目擴張很快，資金鏈斷裂，就有很大的風險。

　　付晶：順馳特別關心現金流，提高變現的能力是我們著力的重點，也是控制風險的有效辦法。

　　許曉春：現在是一個轉軌期，每個企業拿地的情況不同，如果我的是三年前獲得的土地，你的是拍賣得到的土地，由於地價差異，做相同的產品你的競爭力就下降，不排除你的銷售會出現問題，這個過程就可能面臨風險。

　　陳起：由於對天津的經濟形勢有一些基本的判斷，我們把今年的工作重點做了調整，變過去以銷售為龍頭，為現在的『以工程為中心』。水木天成這個項目原計劃3至5年完成，年初調整戰略依據目前的市場形勢決定爭取在一到兩年之內，工程全部建設和銷售完畢，關鍵的問題是如何把住質量關，如何把質量、速度和利潤控制在合理的范圍內。作為開發企業必須要抓住市場機遇，2004年可以說是千載難逢的機遇，但在牛市裡更加不能忽視質量，為此我們對工作環節和班子都做了調整，還專門成立了品控部，對質量實行嚴格把關。

　　許曉春：如果市場好，大家都沒有問題，如果不好，我要努力把產品做到最好，成本價格做到最低。爭取在形勢好時一起好，形勢不好希望做到最後一個死。我們也會根據市場需要縮短開發周期，但管理一定要跟上，另外心態要好，急功近利遲早出問題。

　　曹振良：在需求旺盛的情況下，一是要防止盲目跟風搶購，二是要防止開發商盲目投資上項目出現短期工程、『豆腐渣』工程。這一需要自律，二需要政府加強監管。

　　政策應對 防止『錯位』

　　主持人：現在的房價和實際購買力之間會不會存在錯位，針對中低收入人群，政府是否有相應的對策？

　　曹振良：政府在增加經濟適用房的供給和社會保障方面應該有所考慮，目前天津有關方面也在做出這種探索。相對而言，經濟適用房可以允許開發商有微利，而社會保障的福利則力度更大一些。在發達國家，一般都是人群中收入最低的20%可以享受到這樣的優惠。

　　陳起：如果社會保障體系不健全，將造成有的城市由開著寶馬車的人買經濟適用房的現象，其實政府的優惠政策已經到位了，但好處沒有被真正需要的人享受。那不是真正意義上的經濟適用房，想解決貧困人士的住房，沒有基本的評價體系是不行的。

　　邵七杜：對於這些問題，目前正在研究，要根據本地收入水平做一些深層次的研究，制定對策。