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大盤2600點附近不上不下地盤桓整理已近一個月。市場經過7月十個百分點的反彈後,8月開始呈現出頗為膠著的走勢。而9月,則將可能成為向上突破或者向下回落的關鍵時點。市場在等待著什麼?
等待最重要的指標『其實大家都在等待房地產市場銷售數據——這是現在這個時點上最重要的一個指標。』海富通基金股票組合管理部總監蔣征表示。
房地產佔中國經濟權重之大,其影響不言而喻。8月部分地區房價不降反昇;副總理李克強近期頻繁喊話貫徹房地產調控;傳言暫停房地產開發貸款……近期各種聲音又頻頻不斷。而各家機構的分歧則在於對房地產市場後市的預期,其紛亂的程度到了每一種情形的假設,都會有看好和看空兩種截然不同的觀點。
『很亂。』蔣征如此形容各家機構對房地產市場下一段情形的假設。『如果房價上漲,一部分看好的人認為房地產市場承接力度很強,往後成交放量,所以市場很健康;然而另一撥人卻認為房地產價格上漲後政府會繼續出臺調控政策,因而看空。如果房價下跌,市場也有不同看法,看好的人認為這樣就不會有更嚴厲的調控政策出臺;而看空的人則對價格下跌導致成交萎縮感到恐慌。』
由於都是在做前提假設,所以這個時候誰也說服不了誰。因為實際的需求沒人知道。『所以大家都在等,看九月、十月情況怎麼樣。』蔣征表示。
最理想的情況與其他機構一樣,對於這個指標,海富通基金有著他們的預期和認識。『最理想的情況是:價跌量昇。』蔣征認為。
他表示,價格上漲的可能性不太大。『從現在這個時點往後六個月,房地產市場的供給是非常明確的——從去年四季度開始,每月新開工面積都在一億三千萬平米左右,按照一般銷售轉換率,未來六個月每個月供給肯定是超過一億平米。』而房地產企業的情況比外界想象的更嚴峻,『一旦賣不出房子,三個月沒有回款房地產企業就扛不住了,它沒有選擇,必須要降價。』
因為從供給來看已經達到一個高峰,所以他預計:『即使房價九月份不跌十月份也會跌,繼而成交量會得到釋放。』這是相對來看健康和理想的結果,『起碼不會導致嚴厲政策繼續出臺,房地產對經濟的影響就不會太厲害。』
而蔣征認為最擔心的兩種情況是:房地產供給放量,而價格還出現上漲——這肯定會招來嚴厲的地產調控;另一種情況是房地產價格一刀砍去30%以後卻不見成交量——這會讓市場很恐慌,房地產投資迅速下降會對經濟影響很大。
房企盈利模式或變在目前經濟的『忍受度』下,蔣征認為,房地產政策短期不大可能放松。但他也同時表示,『經過這一輪調控後,今後幾年房地產市場反而不會有太大問題;而如果這一次房地產「泡兒」吹起來了,(中國)就會是日本。』
而往後,房地產企業的盈利模式將發生改變。從『地產商』向『房產商』轉變,以前『貸款——囤地——等地漲價』的盈利模式將出現改變,未來土地價格可能會相對平穩。很自然,房地產企業間也將進行整合,幾萬家房地產企業可能變成幾千家。『房地產行業調控對於房地產企業壓力很大,但對於中國經濟是好事。』蔣征表示。
另一方面值得注意的是,受到房地產壓力的整個一條大權重產業鏈,『例如鋼鐵等行業』,蔣征表示。雖然價值已經顯現,但卻受到房地產悲觀預期的拖累。如果未來房地產數據顯現出向好的狀況,產業鏈上的其他品種也可能更就慢慢回昇了。
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