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上海房地產市場在一季度房屋銷售價格同比上漲28.3%慣性上衝之後,隨著上海市政府『期房限轉?、『網上登記?、『中低價房預售標准降低?政策『組合拳?的出擊,上海樓市在火熱的氣氛之下,三年多來第一次步入了滯脹的微妙階段。
5月份,上海最新一期的二手房指數報告顯示,上海二手房指數5月較上月僅上漲了1.2%,不僅連續第5個月放緩漲幅,而且二手房成交量明顯下降,買賣雙方觀望心態濃厚。其調查稱,五月份上海各房產中介門店的業務量平均少了兩成,多則五成,已經開始危及到規模較小的房地產中介的生存。
房屋銷售價格的回調已經從高價樓盤打開了缺口,滬上處於黃金地段的部分高價樓盤銷售出現疲態,銷售商不僅可以提供暗折,而且已經有樓盤僱傭『跑單小姐?促進銷售。
日前,剛剛閉幕的上海6月房交會上,受政策預期的影響,房展參觀人數估計比去年下半年少了兩三成,而比去年同期估計少了四成,大部分樓盤完成的預訂不過10幾套,個別樓盤僅2-3套。
記者就上海樓市出現的最新價格波動趨向,走訪了業內知名的研究人士。
供求關系發生變化
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授坦率地發表了自己的觀點,『2004年下半年,上海樓市價格將出現回調?。價格發生回調的主要因素是供求關系已經發生了變化,預計2004年商品房將從『求略大於供?向『供略大於求?轉化。
來自上海市統計局的數據顯示,2003年上海市住宅竣工面積和住宅銷售面積比為0.96:1,呈供略小於求的局面。而至2004年6月,這種關系幾乎調了個個。
從供應來看,一是上海市政府最近加大了中低價房的供應力度,二是去年開發的大量高價樓盤也將於今年下半年湧出。從房地資源局傳出消息,商品房預售標准門檻降低後,將有500萬平方左右房源提前在下半年上市供應,隨著市政府加大本市中低價商品房的供應力度,預計今年上海新建商品房上市量將達到2400萬平方米,再加上今年首次上市的重大工程配套商品房等項目,市場供應總量將接近3000萬平方米,遠遠超過去年同期水平;另據統計,目前,上海在建的每平方米10000元以上的豪宅項目有170多個,建築面積超過800萬平方米,用地面積佔上海住宅開發總面積的1/3。預計真正的預售高潮將在3季度到達,而4季度將延續3季度的高潮。
房地產的需求分投資性需求和消費性需求,2003年上海房價的暴漲必將削弱這兩部分的需求。投資性的購房者直接關注投資回報率,而差價收益的縮小和租賃市場的低回報,將抑制這一部份買家的接盤衝動,不僅如此,投資(投機)者囤積的二手房源一旦回吐,其反噬之力將是驚人的。對消費性購房需求而言,目前上海存在的最大問題是,有購買力的購房者,自主性住房需求已經得到滿足,而需要解決第一套住房的居民,面對高價,沒有購買能力。由『誠信諮詢?機構近期對1100戶上海居民進行抽樣調查顯示,近4年來上海有59.2%居民沒有買過一套房子,未購房的原因是『拿不出這麼多錢?。惟有提高中低價房的供應量,纔能將這部分潛在需求的力量釋放出來,實現新的供求平衡關系。
應該接受平均利潤率
自2003年7月起,上海經營性用地全部采用公開招標方式出讓,市場一直有聲音認為,土地的招標出讓推高了房地產開發企業的用地成本,直接導致了房價的上漲。
對此觀點,尹伯成分析,市場的價格首先是由供求關系確定的,成本的上昇,並不能推導出商品售價的上昇,前幾年,投資商多以協議轉讓取得土地,成本低是低了,售價卻不見回落;國內目前地產業的利潤率遠遠高於30%,造成盲目投資的局面,面對房價暴漲之後面臨的調整壓力和土地、拆遷、建築成本的上昇,地產業的利潤率應該要回歸正常;一些房地產開發企業在土地競標過程中,盲目出價,最終利潤空間『縮水?的風險要由企業自行承擔。尹教授認為:『任何行業都不能特殊化,都應該接受平均利潤率的制約。
也有業內人士分析,最近中央政府采取的一系列加強土地資源管理的措施,實際上是土地供應的緊縮政策,對有地有資金的房地產開發企業,將直接從土地增值中獲益。
房價微調利大於弊
對於房價可能出現的調整,尹教授認為持有自住房的購房者不必驚慌,這一輪調整將以結構性調整為主,普通商品房和豪宅的供應比例將趨於合理,房屋價格的回調幅度不會過大。土地資源的不可再生性和稀缺性及上海所處長三角地區經濟穩定、良好的發展勢頭都給滬樓市提供支橕。
也有業內研究人士指出,以滬上高價樓盤出現折扣為依據,判斷樓市即將出現拐點,言之尚早,高檔樓盤和普通商品房市場還是分割性較大的兩個細分市場,高價樓盤售價即使出現大幅回落,對中低價樓盤的價格衝擊也不會太大。
房價的微調將為經濟的發展帶來幾大有利因素:第一,家庭平均收入較低的居民也能夠買到適宜的房子,『有恆產者有恆心?,老百姓安居樂業纔能保證穩定的市場環境;第二,房價回調,有利於降低在滬企業的商務成本,保持上海的地區競爭優勢;第三,政府市政動遷的成本可由此降低,加速上海城市面貌的更新;第四,價格調整直接抑制房地產業的盲目投資,促進地產行業的洗牌。
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