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北方網消息:昨天,天津市房管局下發了《關於加強商品房預售管理的通知》,就此問題,記者采訪了市房管局有關方面負責人。
多條法規已有明文規定
問:法規、規章對『先期預訂』、『內部認購』等有沒有相關的規定?
答:由於商品房的價值量大,建設過程復雜,涉及面廣,決定了它不同於一般的商品,因此《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定:『商品房預售,應當向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。』《天津市商品房管理條例》明確規定:『商品房銷售實行許可證制度。房地產開發企業在銷售商品房前,應當向市房地產行政主管部門申請領取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的,不得以任何形式銷售商品房。』建設部88號令《商品房銷售管理辦法》也明確規定,『不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預定款性質費用。』這些法規都明確規定,商品房銷售必須取得許可證,未取得銷售許可證前,不得以任何形式進行銷售。無證銷售本身是一種違法行為,所簽任何協議將不受法律保護。
內部認購屬變相無證售房
問:什麼是『先期預訂』、『內部認購』,其主要表現是什麼?
答:所謂『先期預訂』、『內部認購』一般是在商品房項目尚未具備銷售條件,開發企業在尚未取得《商品房銷售許可證》的情況下,采取『放號』等方式讓消費者訂購商品房,與消費者簽訂『認購卡』、『訂購卡』、『確認卡』、『派籌卡』等形式的訂購協議,向消費者收取包括『定金』、『訂金』、『預訂金』、『誠意金』、『誠信金』等各種名目的具有預付款性質的費用,這是房地產開發企業為開發銷售市場,盡快回籠資金所采取的一種營銷手段。此時的定金協議所指向的合同標的,是尚不具備銷售條件的商品房,是不能合法上市的商品,這種營銷手段是一種變相的無證售房違法行為。
五種風險危害消費者
問:『先期預訂』、『內部認購』有哪些危害性呢?
答:首先,這種『先期預訂』、『內部認購』行為將會擾亂房地產市場秩序,不利於房地產市場的健康穩定發展,不利於營造公平競爭的市場環境。再者,未取得銷售許可證的商品房,存在著很大的不確定性。辦理商品房銷售許可證應具備《天津市商品房管理條例》規定的8個條件,包括:法人資格和相應的房地產開發資質等級、取得合法的國有土地使用權、經批准的商品房建設投資計劃、建設工程規劃和施工許可、已按照規定交納基礎設施配套費用、已備案的物業管理方案或者簽訂的前期物業管理合同、商品房項目開發建設達到市人民政府規定的工程形象部位、施工進度和竣工交付日期等條件。這些條件,能有效地避免商品房項目的不確定性。
對消費者來說,如果訂購不符合商品房預售條件的商品房,主要存在以下幾種風險:一是預定本身的風險。這種『預定』、『預購』由於違反國家有關法律法規,本身就不受法律的保護,一旦發生糾紛,很難維護自身權益。二是預期開發風險。不具備銷售條件的商品房項目,如投資、計劃、規劃、施工等諸多問題可能尚未最終落實,各種開發手續可能尚未辦結,致使建設和合法開盤日期都不能確定。三是價格風險。先期預訂,開發企業一般在認購卡上並未對商品房價格進行約定。這種價格上的不確定性往往容易造成糾紛,購房者的權益也難以受到保護。四是設計變更風險。由於開發手續不完備,致使項目的環境、樓層、房型、設施、質量都存在很大的不確定性,到項目正式開盤時,消費者可能會發現,待售房屋並不是自己想買的。五是定金風險。由於一些開發企業經營不善或者惡意欺詐,消費者可能面臨定金被侵吞的風險。
購房者應提高法律意識
問:天津市房地產市場中『先期預訂』、『內部認購』問題的現狀怎樣?
答:應該看到,由於一些購房群眾的法律意識和自我保護意識還不是很強,沒有認識到這種預訂的商品房存在的不確定性風險,以及這種合同標的的不合法地位,一些房地產開發企業正是利用這一點,加之對購房群眾承諾種種優惠,使一些購房群眾參與了『內部認購』。通過這種方式訂購商品房,購房群眾一旦與開發企業產生了分歧,往往得不到法律的有效保護。
地產商違規記入信用檔案
問:《通知》的主要內容是什麼?
答:《通知》對預售商品房必須實行銷售許可規定進行了重申。明確要求『各房地產開發企業在開發項目取得《商品房銷售許可證》之前,不得自行或委托房地產經紀機構,采取「放號」等方式訂購商品房或簽訂「認購卡」、「訂購卡」、「確認卡」、「派籌卡」等任何形式的訂購協議,不得向消費者收取包括「定金」、「訂金」、「預訂金」、「誠意金」、「誠信金」等任何名目的預付款性質的費用。』對各種變相銷售行為進行了認定。為嚴格遏制變相銷售行為,《通知》規定,『將房地產開發企業或房地產經紀機構違規預售商品房行為以及對其進行的相應處罰,記入信用檔案,予以公示』。
《通知》還要求,各區縣房地產管理局要對商品房項目加大檢查和監管力度,對房地產開發企業、房地產經紀機構違規預售商品房的行為及時依法查處;要充分利用廣播、電視、報紙和售樓處張貼等多種形式,加強宣傳,增強購房群眾對違規銷售行為的認識,提高自我保護意識。同時,市、區縣房地產管理局要公布商品房銷售投訴電話,確保投訴渠道的暢通,各投訴接待部門制定並切實落實投訴服務制度,認真做好投訴接待工作。
營造良好的購房環境
問:治理效果將會如何?
答:當前天津市商品房交易市場整體是健康的,絕大多數開發企業和中介機構是依法經營銷售的,存在變相銷售違規行為的只是極少數單位。這次治理整頓的主要目的是遏制違規變相銷售苗頭,進一步規范房地產市場秩序,更好地維護群眾合法權益。我們認為,通過治理整頓,開發企業和中介機構的守法意識會明顯提高,消費者維權意識和監督意識會明顯增強,這種違規銷售現象一定會得到有效遏制,房地產市場將進一步規范,將會為消費者營造更良好的購房環境。
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