自2004年2月15日起，凡在天津市買房的人，在選擇住房貸款時除了商業性房貸和公積金貸款外，又多了一種選擇，那就是住房儲蓄貸款。

　　住房儲蓄在歐洲已有七、八十年的時間，但對中國來說還是一個全新的制度。引領住房儲蓄來到中國的是德國施威比豪爾住房儲蓄銀行，該銀行是歐洲最大的住房儲蓄銀行。

　　施威比豪爾住房儲蓄銀行看好中國日益龐大的住房需求市場，以及中國建設銀行在個人住房貸款領域多年的龍頭地位，決定與中國建設銀行合作。

　　雙方於三年前開始正式籌建中德住房儲蓄銀行，2002年10月獲准籌建，2004年2月15日正式開業。中國建設銀行擁有股權75.1%，施威比豪爾擁有股權24.9%。中德住房儲蓄銀行是按照國際模式組建的中國首家住房儲蓄銀行。

　　自開業至今已有一個月，中德住房儲蓄銀行運作情況如何？住房儲蓄的優勢在哪？天津市老百姓是否接受住房儲蓄？北京市很多人也在期待住房儲蓄，中德住房儲蓄銀行什麼時候來到北京、上海等城市？帶著疑問和期待，記者日前來到位於天津市河西區南京路19號的中德住房儲蓄銀行。

　　三大優勢

　　住房儲蓄實行的是固定利率，這與商業性貸款和公積金貸款實行的是浮動利率不同。客戶一旦簽定住房儲蓄合同，在整個合同的履行期內存貸款利率固定不變，不隨資本市場和中央銀行的利率調整而變動。這在以前的居民個人人民幣貸款業務裡是沒有的

　　中德住房儲蓄銀行副行長李凡原是中國建設銀行房地產金融業務部副總經理。他對記者表示,由於住房儲蓄的存貸概念比較復雜，宣傳和解釋上存在一定難度,需要用通俗易懂的語言向老百姓描述清楚.盡管如此，住房儲蓄在天津的勢頭很好。截至3月12日,已簽了400多份住房儲蓄合同。希望到年底達到4萬份左右。

　　中德住房儲蓄銀行開業後推出AA、AB、AC三種合同類型。其中，AA、AB類型的住房儲蓄存款年利率為0.5%，住房儲蓄貸款年利率為3.3%，AC類型的住房儲蓄存款年利率為1.0%，住房儲蓄貸款年利率為3.9%。

　　李凡說，住房儲蓄有三大特點，一是低利率；二是實行固定利率；三是政府獎勵。獲得政府獎勵的條件是要在天津市進行住房消費。存款利率為1%時，獎勵額是存款利息的50%；存款利率為0.5%，獎勵額為存款利息的100%。

　　李凡說，住房儲蓄貸款和商業性貸款、公積金貸款三者相比，在符合手續的前提下，商業性貸款是最快、最便利的，但是貸款利率最高；取得公積金貸款是有條件的，不交繳公積金，就不能貸款。而且交多少，貸多少，不是客戶自己說了算。交多少是由單位定，貸多少是由公積金管理中心說了算，並且貸款額度還有上限；住房儲蓄貸款也是有條件的，客戶選擇住房儲蓄的受益和約束相匹配，存多少、存多長時間，與貸多少、貸多長時間有密切關系，合同金額沒有上限。從某種意義上說也是公積金，只是沒有單位出的部分。

　　住房儲蓄實行的是固定利率，這與商業性貸款和公積金貸款實行的是浮動利率不同。客戶一旦簽定住房儲蓄合同，在整個合同的履行期內存貸款利率固定不變，不隨資本市場和中央銀行的利率調整而變動。這在以前的居民個人人民幣貸款業務裡是沒有的。

　　李凡向記者細述了實行固定利率對客戶和銀行自身的好處。他說，固定利率對客戶來說意味著在最大限度上規避了市場利率波動帶來的風險。比如，如果將來市場利率調高了，存貸款的市場利率會同時調高。這對於已經取得、或准備取得住房儲蓄貸款的客戶來說是得益了，因為他已經取得、或可以取得低利率貸款。而對於儲蓄客戶來說，得到的存款利息相對低了，但由於利差是固定的，他將來從貸款中的受益會大於存款利息的損失。

　　當市場利率調低時，對客戶而言，若在存款階段，客戶會獲得比市場利率高的利息收入。若在貸款階段，客戶可以選擇不貸住房儲蓄貸款，就可以回避風險。對已經貸上款的客戶，允許提前還款，而沒有手續費和服務費。

　　實行固定利率，對銀行自身來說就是鎖定了資金成本。住房儲蓄銀行拆借資金只能是臨時性、小量和短期的拆借，實行固定利率就保證了住房儲蓄銀行有穩定的資金來源。

　　但住房儲蓄的固定利率與資金市場只是相對封閉，並非絕對封閉。李凡說，住房儲蓄銀行的存貸款利率，是依據中國目前的利率情況，利用德國股東現有成熟技術測算出來的。固定利率也不是一成不變，當市場利率變動很大，住房儲蓄利率和市場利率差異太大時，也會相應調整產品利率，推出新的產品組合。但對於已經簽定合同的客戶，仍然執行合同上的存、貸款利率。

　　有分析人士認為，商業性貸款和公積金貸款的利率是浮動利率，即利率按照中國人民銀行公布的利率變化而變化。由於國內多年來連續降息，利率處於低水平，因此，對借款人來說，昇息以及通脹風險相對較大。而住房儲蓄貸款的利率采取固定利率，即存款利率和貸款利率在合同期內保持不變，借款人不會遇到利率風險。

　　房貸組合

　　對那些想盡快實現房產購置、大修或翻新計劃，很在乎貸款利率是否優惠，希望迅速償還貸款的客戶，如果家庭月收入超過3000元人民幣，住房儲蓄銀行建議選擇AA型合同類型；如果家庭月收入在2000元—3000元人民幣之間的，住房儲蓄銀行建議選擇AB型合同類型

　　中德住房儲蓄銀行行長馮克建議，買房者應該選擇的比較理想的房貸模式是：自有資金、住房儲蓄貸款和商業性貸款各佔三分之一。馮克曾任歐洲第二大住房儲蓄銀行行長。歐洲沒有公積金貸款。

　　李凡說，已經辦理了商業性貸款的買房者，可以用低利率的住房儲蓄貸款將高利率的商業性貸款置換出來。客戶可以得到的住房儲蓄貸款額是合同額減去存款額。連同本金，客戶就獲得了與合同額等額的融資。

　　客戶如果選擇AA(特快型)合同，要獲得住房儲蓄貸款需要的常規存款儲蓄時間是4.25年，一次性存入所需的儲蓄時間是2.25年；客戶如果選擇AB(快型)，要獲得住房儲蓄貸款需要的常規存款儲蓄時間是5.5年，一次性存入所需的儲蓄時間是3年；客戶如果選擇AC(標准型)，要獲得住房儲蓄貸款需要的常規存款儲蓄時間是7.5年，一次性存入所需的儲蓄時間是4.25年。

　　在常規存款時間裡，客戶可以選擇住房儲蓄銀行推薦的常規月存數，也可以根據自己的願望，想存多少就存多少。但是，多存，可以比較快地達到貸款條件；少存，其存款期限就會延長，則會較晚達到貸款條件。

　　AA型合同推薦的月度存款是合同額的千分之十，AB型合同月度存款是合同額的千分之八，AC型合同推薦的月度存款是合同額的千分之六。AA型合同最長還款時間是5.1年，AB型合同最長還款時間是6.8年，AC型合同最長還款時間是10.2年。

　　根據客戶的不同願望，中德住房儲蓄銀行提出了不同的建議。對那些想盡快實現房產購置、大修或翻新計劃，很在乎貸款利率是否優惠，希望迅速償還貸款的客戶，如果家庭月收入超過3000元人民幣，住房儲蓄銀行建議選擇AA型合同類型；如果家庭月收入在2000元—3000元人民幣之間的，住房儲蓄銀行建議選擇AB型合同類型。

　　對於那些還在猶豫是否購置房產，家庭月收入在2000人民幣元以下，高存款利率和優惠貸款利率對客戶同等重要，住房儲蓄銀行建議選擇AC型合同類型。

　　李凡說，住房儲蓄銀行的目標客戶是所有想通過貸款買房，但又想省錢的客戶，高收入者不一定會成為住房儲蓄銀行的客戶。

　　李凡表示，住房儲蓄銀行實際上是在宣傳一種理念，讓大家在舉手之勞中為將來的住房消費省了一筆錢。對於客戶來說，只是將平時積累的住房消費儲蓄存在別的銀行的資金轉到住房儲蓄銀行，為將來購房作准備。這個過程只是舉手之勞，但是在將來可以獲得低息貸款的權利。

　　住房儲蓄銀行在發展業務的過程中倡導了一種良好的生活模式，引導人們有計劃、有規律的儲蓄和消費，有助於引導人們培養一種平和、穩定的心態。李凡說，銀行裡的德國同事平時生活都很節約，這並不是因為他們的收入低。而是因為他們的養老、醫療、住房、失業等的保障體系健全，他們的收入每月都很有計劃和規律地支出，所以已經長久形成一種良好的生活態度。而中國的社會保障體系正在逐步建立過程中，要形成良好的生活方式還需要一個過程。

　　發展趨勢

　　至於何時到別的城市去，這要取決於住房儲蓄銀行在天津的試點是否成功，對當地的經濟發展是否有促進作用。在天津作出示范效應後，纔有資格往其他城市發展。住房儲蓄銀行以後的挺進目標城市是經濟比較發達、人口較多、又有地方政府支持的城市

　　李凡向記者解釋，住房儲蓄銀行首先放在天津是因為天津的市場容量很大，經濟也很發達，其影響力很強，非常有利於形成住房儲蓄業務的示范效應。

　　至於何時到別的城市去，李凡表示，這要取決於住房儲蓄銀行在天津的試點是否成功，對當地的經濟發展是否有促進作用。在天津作出示范效應後，纔有資格往其他城市發展。住房儲蓄銀行以後的挺進目標城市是經濟比較發達、人口較多、又有地方政府支持的城市。

　　住房儲蓄銀行進入別的城市的前提條件之一是當地政府要給住房儲蓄客戶一定的住房消費獎勵。馮克表示，如果一定要說什麼時候到北京，憑想象，最早會在今年年底或明年年初。

　　馮克說，德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在進入一個國家前，要看這個國家的住房市場需求情況、政府是否支持、當地的通貨膨脹率等因素。對於住房儲蓄銀行來說，5%左右的通貨膨脹率是適當的。施威比豪爾在南美洲沒有進入巴西和阿根廷就是因為這兩個國家的通貨膨脹率不穩定。

　　馮克表示，施威比豪爾住房儲蓄銀行在其他國家的合資銀行裡股權比例通常是三分之一到45%。施威比豪爾現在在中德住房儲蓄銀行裡的股權是24.9%，以後將提高其股權比例，但中國建設銀行仍然控股。

　　馮克和李凡都向記者表示，施威比豪爾和建行合作得很好。施威比豪爾帶來了歐洲成熟的住房儲蓄產品和技術，建設銀行提供了豐富的人力資源和數量密集的網點資源，二者是相得益彰。他們都相信中德住房儲蓄銀行一定會運作成功。

　　對於社會上有些『中德住房儲蓄銀行實行那麼低的貸款利率不能盈利』的說法，李凡向記者表示，這種說法完全是從貸款角度看的。不研究存款情況，不研究資金來源，就得出這種結論難免有失偏頗，3.3%的低利率並不是無條件的。住房儲蓄貸款不像商業性貸款，只要提供抵押物就行了，是要有一定的存款，而這個存款又是低利率的。住房儲蓄是存貸結合的產品。這種『不能盈利』的說法是因為他們不了解住房儲蓄相對封閉的運作體系。

　　馮克表示，三年裡，住房儲蓄銀行的天津業務要發展到16萬份合同。截至2002年底，德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在歐洲已有700萬份合同，620萬客戶，合同總額達到162億歐元。

　　2002年以前，建設銀行一直穩居四大國有商業銀行個人住房貸款領域的龍頭位置，但2003年這個龍頭位置被中國工商銀行搶去。李凡說，中德住房儲蓄銀行的發展會鞏固並擴大建行在房地產金融市場的地位。

　　同時，德方在帶來先進住房儲蓄產品的同時，也會帶來控制貸款風險的先進做法。而且，住房儲蓄銀行不設櫃臺，而是通過建行各網點銷售住房儲蓄產品，這對於建行來說就是中間業務。住房儲蓄銀行的發展會更加促進建行的股份制改造。

　　分析人士表示，中德住房儲蓄銀行的出現，再一次給國內銀行提醒，不必把眼光都盯住大客戶，而在於細化客戶群，尋找金融服務的新的空白，通過創新和特色來形成獨特的競爭優勢。

　　住房儲蓄的運作方式

　　住房儲蓄者將錢存入一個配貸資金庫，銀行將所積累的資金按特定的公式，把住房儲蓄存款和住房儲蓄貸款(根據抵押和資信審核結果)發放給住房儲蓄者。

　　1、簽訂合同：客戶可以選擇不同的合同類型，但無論客戶選擇何種合同類型，住房儲蓄合同額均系千元人民幣的整倍數，至少為2萬元人民幣(最低合同額)。

　　2、存款階段：住房儲蓄者要把一定的款項存入住房儲蓄配貸資金庫，並達到合同額的50%，可以以每月的常規存款或以額外多存款的形式進行儲蓄。除了固定利息外，住房儲蓄者還將享受政府獎勵。

　　3、配貸：當客戶滿足了配貸的所有前提條件後，住房儲蓄銀行就會給予客戶配貸，即支付住房儲蓄合同額。也就是說，住房儲蓄銀行在對抵押物和客戶的資信狀況進行審核後，將客戶的住房儲蓄存款與住房儲蓄銀行所提供的貸款一起發放給客戶。

　　4、貸款階段：配貸後，除了存入的存款外，客戶還將獲得貸款。根據所選的合同類型，客戶每月以優惠的利率償還貸款本金和利息，利率是固定不變的。還款額和期限依合同類型而定。客戶可以隨時提前還款。

　　住房儲蓄銀行遠期影響大於近期

　　中德住房儲蓄銀行是國內首家中外合資專業銀行，會對中國金融體系建設和金融改革產生影響。如果該行能在狹小的市場中生存，說明中國的確存在一部分市場需求需要專業銀行填補

　　國內首家專業銀行——中德住房儲蓄銀行的設立給國內住房消費信貸市場激起波瀾。它是在國內經濟增長速度達9.1%，人均收入躍昇為1000美元的背景下建立起來的，目的是在國內迅速增長的住房信貸市場上分得一杯羹。由於中國住房信貸有三種方式：商業按揭、公積金貸款和住房儲蓄貸款，其中公積金貸款只佔全部住房貸款的32%，所以其餘68%的消費需求由商業銀行和儲蓄銀行共同滿足。筆者認為，住房儲蓄銀行在近期不會對房貸市場產生大的影響，但對整個銀行業機構建設、金融改革、管理理念、業務流程等各個方面會產生深遠的影響。

　　從近期看，住房儲蓄銀行是金融產品創新的一種形式，是市場細分策略在住房信貸市場的一個應用，其目標受眾只是中等收入的家庭，因此對整個住房信貸市場的影響是有限的。但是，它之所以受到一部分消費者的歡迎，是基於以下競爭優勢：

　　首先是『低存低貸』策略；其次，在與住房儲蓄銀行簽訂合同後，消費者有更改合同的權利；第三，該產品可以作為企業獎勵員工的一種形式，受到企業集團客戶的歡迎；最後，住房儲蓄銀行先存後貸的策略可以在很大程度上降低風險，利率固定的方法也可以使收益固定。

　　但是，其缺點也是顯而易見的。首先，由於先存後貸，某些急於住房的人被排除在外；其次，對於低收入的消費者，由於無法按時遞交存款，也不能享受該項產品；第三，業務收入只限於存貸利差，規模有限。因此，住房儲蓄不能滿足的需求還需要商業貸款來完成。對於高收入客戶，商業銀行除了為其提供住房貸款外，還可以提供包括個人理財在內的一系列服務。對於低收入客戶來講，商業銀行可以為其提供月還款額度低的長期貸款。

　　從長期來看，中德住房儲蓄銀行是國內首家中外合資專業銀行，會對中國金融體系建設和金融改革產生影響。如果該行能在狹小的市場中生存，說明中國的確存在一部分市場需求需要專業銀行填補，可以預見今後除了在全國各地出現更多家住房儲蓄銀行外，還會有一系列投資銀行、抵押銀行等專業銀行出現，這種專業經營的模式將會填補中國以綜合性商業銀行為主體的金融體系。

　　另外，建行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合作實現了優勢互補。建行擁有眾多的網點和在住房信貸市場領頭羊的地位，德國施豪銀行作為歐洲最大、最成功的住房儲蓄銀行，其優勢在於擁有先進的管理理念、管理方法和技術。中外合作，我們可以從中學到很多外國成功的經驗，對於中國從國有銀行向股份制銀行轉變有很大的啟示和幫助作用。如果這種合資模式成功，那麼在未來，會有更多家外國銀行以這種形式進入中國。在中外資爭奪中國金融服務業這場角逐中，究竟誰會分得最大的那塊蛋糕，我們拭目以待。