目前在上海房地產市場中，身價暴漲的不是各種熱點房型，也不是寸土寸金的商鋪。而是前幾年在房地產市場中由於資金鏈斷裂的爛尾樓。

　　爛尾樓在房地產市場中曾經是一個讓所有開發商、銀行資金拆入方和房產客戶都刻骨銘心的字眼。然而，近期其價格卻在上海樓市強勁飆昇。

　　爛尾樓變成星級公寓

　　在上海市靜安區的高級商務住宅區內，許多『爛尾樓』搖身一變成為星級公寓。位於康定路的一處爛尾樓，在易主之後被加以炒作、概念包裝，經過『新生代小戶型』和『酒店式住宅』的概念宣傳，目前每平方米售價已經超過10000元，南京西路陝西北路口的一幢爛尾樓，改造還未完工，其重新包裝的小戶型酒店式公寓還在圖紙上，售價已經炒到18000元-20000元/平方米，

　　據說價格還在飆昇。目前滬上幾處有名的酒店式公寓幾乎都是由爛尾樓改造而成的。這些樓盤開盤3個月內銷售率超過75%，有的甚至達到100%。高昂的銷售單價和不俗的銷售成績，吸引得不少開發商紛紛跟進，更有做出經驗者成為這種項目的開發或者代理專業戶。

　　據業內人士估計，上海的爛尾樓最多時有200處左右。由於各自的特殊情況，爛尾樓在拍賣時，由於銀行以及一些債權人急於收回資金，前幾年有的開發商僅用該房屋投資的1/2甚至1/3就可拍得。這樣一來，如果有眼光，做得好，投資爛尾樓比投資新樓盤賺的錢還要多。有著滬上『爛尾樓大王?之稱的周正毅就是靠成功運作了幾棟爛尾樓而賺得盆滿缽滿。周正毅運作得頗為滿意的一個項目是古北倫敦廣場住宅樓，以4200元/平米的價格買入，另注資建造完工後價格漲至2萬元/平米，農凱集團辦公樓和相鄰的興業大廈也是以低價收購的爛尾樓，如今市價翻了一倍不止。由於爛尾樓的這種賺錢效應，導致一些投資企業紛紛關注爛尾樓。上海本地上市公司中華企業去年在上海市中心收購了金龍廣場、中誠大廈等多處爛尾樓，據透露就光是該企業瞄准的爛尾樓至少在10幢以上，全部項目總投資額估計為10億元左右。中華企業『收購之舉』被上海房地產業認為是資本進軍爛尾樓的『新標志?、『大手筆?。而爛尾樓最後被包裝的概念幾乎都是近年來在上海房地產市場熱銷的酒店式公寓。

　　酒店式公寓受青睞

　　據有關數據顯示，從1999年以來，港澳臺人士和外籍人士到上海來工作、開展商務活動的人數每年以30%的速度增長。他們中的高消費人群要在上海落腳，往往會選擇既有酒店式服務，租金又比星級酒店和酒店式公寓低的產權式酒店居住和辦公。同時，近年來上海以民營企業、私人工作室為代表的中小型公司每年以近20%的速率增長。而且，根據權威資料透露，2003年上半年小戶型的市場需求量將超過40萬平方米。

　　由於爛尾樓的建設時間相對較久，無論是建築形式還是建築風格，與現在的要求相比都有一定差距，有的差距還不小。所以接手爛尾樓，開發商必須要有優秀的設計人纔和嶄新的設計理念，然後再對爛尾樓重新加以包裝。這樣纔可能贏得市場的認可。

　　首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，配置中央空調、集中熱水以及噴淋到戶，使住戶真正享受到星級酒店的硬件設施；其次，管理方面聘請境外知名管理公司實現真正的酒店式管理。

　　這種與國際商務習慣相接軌的高檔酒店式公寓主要面對境外企業、跨國公司的駐上海中短期辦事人員，其客源穩定，這種公寓雖然單價高，但面積一般在30-50平方米左右，由於總價低因而租金收益相當可觀。而且這種公寓從軟件和硬件兩方面保障了物業的增值和出租率。在上海這種小戶型高檔酒店式公寓成為投資者百試不爽的法寶，而賺錢效應更使許多投資者追高跟進。有的炒家甚至從銀行貸款一下子吃進五六套這種小戶型高檔酒店式公寓，等待價格炒高時再全部脫手。

　　多一份理性少一份炒作

　　隨著上海人均GDP接近5000美元，老百姓生活水平提高引發的購房熱潮實屬情理之中。據統計，用於上海人改善居住條件的商品房銷售佔總量的45%左右。同時，上海經濟的快速增長和開放力度的加大，國內外投資者、居住者紛至沓來，購房大軍又添新生力量。而上海大規模城市建設和舊城改造又催生了眾多急需買房的動遷居民。去年，上海有近10萬戶居民動遷，消費新建商品房近500萬平方米、二手房300萬平方米。各種因素集結產生的強大購房需求，上海連續四年商品房銷售量超過竣工量，因此當前上海房地產市場房價整體上昇有其合理性，但不容忽視的是上海房地產市場中人為炒作的成分形成一定的泡沫令人擔懮，目前這種狀況已經引起上海市有關部門的關注。一些所謂『托兒』和『炒手』的造勢，成為某些地區房價暴漲的『助推劑』。房產開放商開盤時僱人排隊造假場面，請來『槍手』大肆吹捧；憑關系炒一把開盤價，一個預訂號碼要2萬元。有些樓盤號稱『售罄』，可入住率不到20%。這些行為對於整個市場正常發展的負面影響不容小視。

　　針對在商品房銷售中故意僱人排隊人為炒作房價等不規范行為，上海市房地局今年年初發出文件，對限制房地產企業、銷售人員哄抬房價，維護購房者對商品房面積和房價的知情權，規范商品房面積增減處理辦法等方面作出明確規定。文件規定，房地產開發企業、銷售代理企業不得制造任何形式的虛假漲價信息，不得故意僱人排隊及以其它任何方式哄抬房價；銷售人員購買其所在企業開發或代理銷售商品房的，在預定和預購階段不得轉讓。對違反規定、擾亂市場秩序的行為，上海房地產管理部門將予以查處。

　　業內人士認為，上海房地產市場要健康、持續發展，需要不斷地自省。多一份理性，少一份炒作這是一個對上海房地產市場能否長期健康持續發展，而不重蹈香港樓市覆轍的一劑良藥。