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這個被潘石屹稱為“皇冠上的明珠”、被張欣認為是可遇不可求的項目,本來會成為SOHO中國在上海的新地標。對於處於轉型期的SOHO中國來說,是贏得資本市場芳心的有力武器。
但事實上,外灘8-1項目並不完全符合潘石屹一貫的項目收購“三個原則”:核心地段、15萬平米以上以及主導項目開發,這是潘石屹衡量項目優質與否的重要要素。但自進入上海以來,這些原則被不斷地突破。外灘8-1項目更是有史以來第一次刷新SOHO中國不與人合作開發的紀錄。
“如果老潘能夠早些放棄這些原則的話,他也不必出走上海了。”上述離職高管如是說。
這一切根本原因在於SOHO中國的轉型。轉戰上海的同時,SOHO中國也想成為一家重資產、輕銷售的公司。但這同時是潘石屹和張欣最大的分歧。以往,無論雙方有什麼矛盾都會關上門協商,最終他們總會取得一致,但這一次雙方的分歧在公司內部已近公開化。
對潘石屹負責的兩個部門:銷售與推廣部開始頻繁的人事調整與變動。原來負責上海項目的賀亞楠離職,新更換的管理層在經驗和資歷上都無法控制狼性十足的銷售部門,再加上兩地文化差異,最終在2011年底爆出上海“欠薪門”事件。
在“欠薪門”之後,潘曾反思過去一年來的轉型是否過於急進,他甚至公開表態要重建銷售團隊。但是,“這一事件(欠薪門)發生後,張欣對當時負責銷售團隊的高管越發不滿意。”上述主管表示。
外灘8-1項目是SOHO中國在上海最重要也是最大的一次項目收購計劃。但是,除去股權結構復雜外,外灘8-1項目在規劃上並不僅僅是寫字樓,還包含酒店以及零售等多種商業業態。這一切對於SOHO中國來說,是缺乏經驗和優勢的。跟隨潘石屹多年的高管曾建議他要考慮其中隱藏的風險。但潘石屹選擇了沈默,不回應、不表態。“他本質上是一個保守的商人,他的沈默源於內心的猶豫與遲疑。”事後一位SOHO高管分析到。
但是,張欣非常看好外灘8-1項目的長期租金回報情況。張認為,如果不是因為樓市調控而導致上海證大與綠城中國的資金緊張,這一項目是不會出現在市場上的。在她看來,這是一個難得的收購機會。事實上,在外灘8-1項目後來的股權紛爭過程中,張欣的態度比潘石屹更直接、更強勢。
而在項目的收購操作上,與張欣關系“更近一些的”公司首席法務官賴楚珊在這個過程中起到了很大的推動作用。復星方曾向本刊透露,潘石屹在收購外灘8-1之前,就操作手法在SOHO中國內部進行過沙盤預演,結論是不存在法律上的風險。
按潘、張的規劃,購入外灘8-1地塊之後,意味著SOHO中國全面結束散售模式。
“換句話說,一方面是老潘的生存模式已經不存在了,另一方面在雙方的關系中,潘石屹終歸會妥協得多一些。”這位前高管說。
殘酷時刻來臨。在2012年中旬的一次內部會議上,潘石屹宣布公司將全面轉型成為物業持有商。據稱,因為這一決定過於突然,會議現場氣氛瞬間變得非常尷尬。在這之前,潘石屹與負責銷售的高管有過一次談話。但管理層以為銷售團隊或是轉戰上海,或是要轉向租賃業務。但他們並沒有真正理解老潘要結束原有團隊的這層意思。
2013年春節前後,在外灘項目一審判決前,推廣部總監王春蕾,負責銷售、租務工作的副總裁王勝江以及首席法務官賴楚珊先後離職。
這一輪人事震蕩之後,公司的高管層已經名存實亡,SOHO中國“潘時代”就此終結。張欣主張的重產品、輕銷售戰略得以確立。潘、張在公司戰略中的地位也終於逆轉。
潘石屹開始有時間在微博上定期監督PM2.5的情況,或是與任志強彼此調侃。擺脫潘石屹的模式後,張欣變得更忙了,她要在自己擅長的資本市場上繼續維護著SOHO中國的利益。