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【導讀】地產老總預測中國房價至少還能漲10年;基層公務員認爲如果取消限購,房價可能漲上天。經濟之聲評論:樓市調控,最重要的是調控預期。
據經濟之聲《央廣財經評論》報道,任志強是樓市看漲派的典型代表,經常語出驚人,招來大家議論。昨天,又一位看漲人士萬達集團董事長王健林語出驚人。他認爲,中國房價至少還能漲10年,甚至15年。原因有三個方面:一是中國的城市化進程剛剛開始。截止到去年,國內城市化率大約在36%左右,根據歷史經驗,城市化率只有達到75%到80%,房價纔會穩定下來。二是土地成本的增加。目前農民徵地補償費用逐漸提高,城市裏拆遷價格也是在不斷上漲的。麪粉在變貴,想要麪包降價是不現實的。三是預期起了主導作用。現在股市下行,缺乏吸引資金的渠道。受傳統避險心理驅使,很多人會把錢投進樓市裏。
說到房價上漲的預期,很多人自然而然就想到調控政策對房價上漲預期的管理。一直以來,總有人認爲調控政策對抑制房價過快上漲難以起到實質性作用,那麼站在出臺政策的一方——政府的角度來看,實際情況如何?有媒體採訪到一名基層公務員,在他眼中,即使行政限價是反市場化的行爲,但也是非常必要的。他舉例說,大概在2007年,有個項目在不到一年時間裏,從8000多塊漲到3萬塊。所以,如果取消限購,房價可能會漲上天。
楊紅旭:中國房價還能漲10年三因素影響房價
針對萬達集團董事長王健林認爲中國房價至少還能漲10年,甚至15年,主要影響因素有城市化進程推進、土地成本的增加和上漲預期起主導作用的觀點,經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭做出評論。
楊紅旭:這點我基本上是贊同的,總觀點是看好十年。不過對於主要推動因素,我的想法跟他略有差異,第一,城鎮化主要是需求推動,因爲城鎮人口的流動增加會導致一些住房需求的增加。第二,土地成本,房價的供應成本在水漲船高,土地成本比較硬性,是一直往上漲的,成本當中還有一塊就是勞動力成本,勞動力成本其實是個非常關鍵的成本,然而已經過了劉易斯拐點?。所以勞動力價格上行會直接反映在房價中。第三,中國投資渠道比較少,老百姓沒地方投資,由此會產生金價下降,會去團購黃金這種反應。因爲渠道比較少,所以還是認爲房地產是一個比較靠譜的投資途徑。從三個方面途徑來分析,這個觀點我還是基本認可。
一位政府部門公務員對樓市調控的看法。他說,"房地產調控這事兒,現在是上級領導不高興,開發商不高興,購房者不高興,有房的也不高興。政府部門累得賊死,結果裏外不是人"。調控的初衷是抑制房價過快上漲,但是我們感覺現在的調控好像到了欲罷不能、騎虎難下的地步。
楊紅旭:這個論斷是有問題的,這個論斷有點偏激,好像各方都不滿意,其實有些人是因爲調控而受益的,我認爲比如有些剛需是受益者。假如說我們沒有調控,那房價漲幅就不是目前的漲幅,這個漲幅看起來比國外高很多,但是這麼多年一直沒有調控的話,中國的房價一定比現在高很多,所以不能說每個利益羣體都不滿意。目前,中國的樓市還處於需求推動力比較強的階段,不管調控不調控都會漲,看五年,看十年都會漲,如果沒有調控,漲的可能會更大,我們必須做這樣的理性分析。所以我說有調控比沒調控強,但是我們的調控有些措施確實不太對,導致有些方面不盡如人意,但是不能整體上否定調控。
楊紅旭:房價保持恆定或漲幅極小的狀態不會出現
國五條規定的20%的個稅政策出來之後一直被大家詬病,一方面是出現大家搶房的過程,另外有一些地方政策是出現了落空現象。而在執行政策比較好的城市如北京,出現了房地產成交量大幅的萎靡。從調控政策來分析,怎麼樣才能對症下藥?
楊紅旭:4月份、5月份住宅的成交量相比3月份甚至相比1月份和去年12月份成交量有所下降,這個就是調控的效果之一。至於大家說房價還沒跌,確實房價暫時不會跌。4月份全國大中城市的房價指數平均漲幅比3月份有所回落,量有所下滑。房價漲幅是有所回落,這個應該就是調控效果的體現,當然效果話會慢慢體現,但不要認爲漲幾個月之後就要跌,甚至跌20%、30%,這個想法是不太靠譜的。
該怎麼調?第一,我認爲限購、限貸還不能放開,一放開,房價漲幅會更大。第二,要更多的利用經濟手段、市場手段,比如稅收、信貸手段要更多的利用,比如住房信息化利用,要對中國住房情況要有一個大致的摸底,官方要掌握信息才能推進整個調控趨好。第三,還是要加大住房保障建設,讓買不起房子的人有保障房。如果能夠持續推進,我認爲房價會朝着比較好的方向發展。
這兩年我們調控目標基本上是促進房價穩定,但2005年,2006年時候目標是比較多的,當時調控目標是爲房地產投資過熱降溫,進一步規範市場交易秩序,還有優化住房供應結構,穩定房價。我們目前調控目標就是比較單一化的,穩定房價是一個總目標,下面要增加供應,要抑制不合理需求,要用信貸、稅收、限購手段來抑制不合理需求。怎麼實現供應,怎麼抑制需求,我們現在根本手段是朝着抑制不合理需求這個方向去走的。我認爲以後抑制不合理需求是應該的,但是不要動輒打壓,而關鍵是更加想辦法去增加供給纔是穩定房價的根本。
實現這個是需要時間的,因爲我們調控手段需進一步優化。不要奢望有朝一日我們終於實現了理想化水平,房價基本不漲不跌或者說漲幅極小,這個狀態是永遠都不會出現的。沒有哪個國家房價一直能夠穩定,10年、20年保持在不漲不跌或者5%的漲幅當內。房地產我說是有兩重屬性,第一是所謂的自主屬性或者說消費屬性。第二是投資屬性,它是有半個資產品的價格屬性。股市純粹的資產品,價格波動很厲害,房地產有一半基因是資產品,它的市場必然不可能是朝這個方向穩定發展的,這永遠都不可能的,所以民衆要降低預期。
注:1、劉易斯拐點:即勞動力過剩向短缺的轉折點,是指在工業化過程中,隨着農村富餘勞動力向非農產業的逐步轉移,農村富餘勞動力逐漸減少,最終枯竭。