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國金證券(600109) :陽光城(000671)佈局合理彈性充足
投資邏輯
12年可售翻倍。保守測算,我們預計公司12年可售量接近97億元,較10年增長約一倍。除了理想城等項目,公司預計新推領海、南嶼濱江城、水晶花園、上林西苑以及福州兩個寫字樓項目。按60%的去化水平估算,12年銷售額可達57億元。
各項目銷售前景良好。一季度,新界、理想城和領海等項目已合計實現合同認購額18億元,其他項目具體分析也有很好的銷售前景:兩寫字樓分別位於北江濱CBD和馬尾總部基地範圍,集羣效應有助於項目成功;南嶼濱江城和水晶花園分別位於南嶼新城和海峽金融街(000402)周邊,分別具有升值潛力大、不限購和地段稀缺的特點;西安上林西苑不限購,周邊僅有一個別墅產品,且該產品11年去化達60%;林隱天下位於西安高新區,配套成熟,降價促銷彈性大。
海西建設進入實質性階段。福州是公司的大本營,海西加速建設將爲公司業務發展提供經濟基本面支持。11年《海峽西岸經濟區發展規劃》正式頒佈,標誌海西經濟區建設進入實質性階段。過去央企在福建投資很少,而11年一年,福建就與中石油、中海油、寶鋼集團等多家央企洽談、簽約項目達66個,總投資2300億元。福建省臺商投資環境也更加優惠,平潭已試行臺資企業直接登記,福州也將臺商投資區擴區6倍,這將有利於臺商加大對福建的投資力度,拉動福建經濟。
積極拓展中西部。除了西安,公司已完成在山西的佈局,此外還積極在南寧和蘭州等中西部的省會城市拓展項目。中西部房價收入比低,人均住宅改善空間大,且目前中西部經濟發展提速,看好公司佈局中西部的策略。資金狀況好於預期:公司實際優先級信託爲35.7億元,12年僅需償還8億元。儘管從靜態的角度,公司負債水平較高,但一季度公司已實現認購18億元,從全年角度,銷售額的增長能夠滿足公司經營和償債的現金需求。
投資建議
預計公司12、13年每股收益0.82、1.15元,市盈率分別爲9.8、7.4倍。公司每股NAV爲16元,折價幅度達到45%,安全邊際較高。賦予公司12年12倍市盈率,合理價格10.4元;給以NAV30%折價,合理價格11.2元。結合兩種估值方法,公司目標價格區間爲10.4-11.2元,建議買入。
風險
公司資金相對緊張,業務規模不大。
(國金證券)
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