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中天城投(000540) :打造“礦業+地產”方舟
公司有進軍礦業的內在動力,整合貴州礦產資源優勢突出
過去三年公司地產業務發展迅猛,憑藉好戰略、好資源、好產品,2010年在貴陽樓市佔有率已達17%,總資產三年翻六倍,由於其跨省開發優勢並不明顯,房地產“走出去”不現實,若要繼續做大做強,唯有尋找新業務增長點,我們認爲,公司具備借“政策東風”憑“人脈優勢”整合當地礦產資源的能力。
目前進展:①獲小金溝錳礦(經濟可採量1863萬噸、85%權益)及野馬川和疙瘩營煤礦探礦權(近2億噸、已投1.45億元);②成立資源控股公司,提出了清晰的兼併目標,今年有望實現煤炭產能1000萬噸,近期信託融資三億元。
地產業務資源稟賦優異、模式獨特
公司開發方式獨特,以市政工程、土地臵換、前期介入等方式提前鎖定擬開發優質地塊,目前含潛在項目的土地儲備建面超2000萬平,其中①不包括潛在項目的二級開發可結算面積近688萬平,樓面地價532元/平,均價4867元/平;②一級開發:漁安3627畝,成本39萬/畝,合理售價至少200萬/畝,淨收益其與政府按7:3分成;③80萬平存量持有型優質商用物業,包括:國際會展中心、五星級酒店、風情商業街及貴州最大shoppingma、201總部大樓等。另外,還有正在開發的9平方公里食品工業園、擬參建的1000萬平保障房及230萬平文化廣場,約9萬平方以BOT模式建設的築成廣場等優質項目,是當之無愧的“貴州保障房第一受益股”,也是“貴州文化地產第一股”。
2012年礦業資源整合目標有望兌現,地產銷售有望改善
去年銀根偏緊,西部城市更甚,受此影響,公司礦產資源整合進度及房地產銷售均低於預期,特別是地產銷售不到50億元,我們預計今年隨着流動性適度改善及優質新項目“未來方舟”開盤,公司礦業資源整合目標(2012年煤產能1000萬噸、小金鉤錳礦獲取採礦權)有望兌現,地產銷售也有望超過去年。
估值低、成長好,維持推薦
公司NAVPS爲13.54元,其中地產11.35元/股、在手探礦權0.66元/股,若考慮地產部分應折讓30%,合理股價至少也應爲9.68元,目前理應向上修復28%。若暫不考慮一級開發分成收益計入利潤表,11-13年EPS預計也有0.52/0.68/1.01元/股,仍具備較好成長性,維持推薦評級。
風險截至3Q11末公司淨負債率爲240%,槓桿偏高,不利於進一步打開債務空間。
國信證券
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