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房屋銷售網站Pisosembargados.com的負責人阿庫納表示,最近全國已經有超過10萬套房子賣了出去,而這個數字可以再上昇兩倍到三倍。為了促銷,有的銀行還給買房人提供很大的折扣以及很寬松的貸款條件,目的就是消除壞賬。
有專家指出,盡管銀行現在已經開始對貸款人的審查漸漸嚴格起來,但是由於購房者得到的貸款利率都不一樣,一旦利率上漲很可能會導致第二輪的欠貸。與此同時,明年西班牙銀行還可能面臨房產商的又一輪拖欠。在房產泡沫出現的初期,西班牙的銀行與房產商重新簽訂過貸款合同,但是這些合同明年就會到期,如果西班牙的經濟狀況沒有改善的話,房產商的日子也不會變好,也不會有錢還給銀行。
銀行與房地產開發商在房地產業繁榮時期的『甜蜜』關系已經一去不復返,銀行不願意繼續借錢給房產商收拾爛尾的房子。而最讓銀行頭疼的,是那些已經拿走了貸款、但是還沒開始蓋房子的土地所有者。在房地產繁榮期,銀行發放貸款給房產商是跟土地掛鉤的,有地就能貸到款。在西班牙全國已獲批開發但仍未開發的土地上,足以建造75.8萬套房子,在這些土地被市場消化掉之後,西班牙經濟的寒冬纔有可能過去。
◎新聞分析 房產泡沫 拖累經濟 愛買房,不愛租房西班牙此前的房地產繁榮有諸多社會經濟原因:一大批『70後』『80後』的『嬰兒潮』成人成家,單親家庭或是無子女家庭的增加使得戶均人口減少、對住房的需求增加。大量拉美移民湧入也增加了住房需求,此外,西班牙一些沿海城市的陽光和海灘,一直都是德國、英國等歐洲國家度假別墅的首選地。最重要的還是西班牙人均收入自上世紀80年代以來的顯著增加,更多人因此能夠圓『買房夢』。
與意大利、希臘等地中海國家一個相通的文化現象是,西班牙人有強烈的買房偏好,而不喜歡租房子。
西班牙的住房中有85%都是房主買房自住,這個比例是歐盟最高。在馬德裡,有14%的住房是用於出租,遠低於柏林的70%和巴黎的55%。
正因為買房需求強,租房需求弱,西班牙的房地產開發商建房後用於出租的回報率遠不如售房的豐厚回報。
一套典型住宅的年租金降到了房價的3%以下,遠低於正常的5%左右的水平。因此租房市場的供給也不足。
西班牙經濟為重買房、輕租房的政策付出的代價還在於,租房不便導致勞動力不能在各地區自由流動,使西班牙的高失業率雪上加霜。
私人債務是懮患為了買房,西班牙人借了不少債。
今天西班牙經濟的一大懮患,也是評級機構降低對西班牙主權信用評級的主要原因,便是高達GDP兩倍以上的私人部門債務——雖然西班牙的公共債務水平在今天的歐盟中並不算高。
2009年,西班牙所有銀行貸款中對開發商、建築商和買房者的貸款達到1.11萬億歐元,相當於西班牙GDP的105%,佔到了西班牙私人部門貸款的60.3%,這個比例比上世紀90年代中期高出近1倍。
雖然西班牙金融市場上沒有美國那樣的次貸產品,但事實上,許多貸款都符合次貸的標准:信用記錄較差、可能有過拖欠還款的記錄、申請的貸款大於房產價格的80%,每月還貸支出佔收入的40%以上等。
而且,西班牙有95%的新增按揭都是可調整利率,也就是根據當年的基准利率浮動。這意味著,許多在利率低時申請貸款的人,可能並沒有把握在利率高時也能還得起按揭。 □謝桂青
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