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耶比斯小城距離西班牙首都馬德裡只有半個小時的車程,幾年前過度的房地產開發使這個小地方湧現了大量的房產——250多排房子整齊地『鋪』在山坡上。
但是,這些房子大部分都從來沒有出售過。盡管樓齡只有3年,很多房子卻已經處於失修狀態:牆壁開始剝落,房內一切值錢的東西,包括水管、散熱器、門等都已經被偷走……極少數住在這裡的業主,都必須養一條狗防盜。這些基本無人居住的小城,被叫做『鬼城』。
房地產泡沫留下眾多爛尾工程在西班牙,像耶比斯小城這樣的情況並不少見,西班牙一度繁榮的房地產業在全國各地都留下了眾多爛尾工程。房產商當初搞開發的錢都是銀行貸款,這些貸款現在都成了銀行的不良債務。從目前公開的數字來看,西班牙眾多銀行的損失究竟有多少仍是個未知數。
今年11月,西班牙的融資債務成本上昇了18%,讓投資者望而生畏。但是潛在的損失遠遠不止這個數,西班牙是歐洲的第五大經濟實體,如果要對其實施救助,花費的金錢要比愛爾蘭、希臘這些小國家多得多,西班牙經濟一旦崩潰,對歐元的打擊將會是巨大的。
西班牙央行稱國內銀行投入到房地產的5800億美元資金中,有2400億存在問題,不過這一狀況仍在各銀行可應付的范圍之內。這個說法可信度並不是很高,因為西班牙的銀行透明度並不像美國的銀行那麼高。
在今年7月對整個歐洲銀行業的測試中,有5家儲蓄銀行未能通過。而在這次測試中過關的一些愛爾蘭銀行,卻在最近倒閉,導致國際信評機構穆迪大幅度下調愛爾蘭的信用評級。愛爾蘭銀行的案例,使人對這次銀行業的測試持高度懷疑態度,也迫使歐盟要開展新一輪更嚴格的測試。
西班牙地價十年間上漲5倍
西班牙央行為了提昇外界對西班牙經濟的信心,要求國內的銀行在明年擴大透明度,公開他們在全國各地收回來的房地產物業。可是,這些物業又值多少錢呢?
瓦爾德班諾一年半前開辦了巴斯克房產公司,專門幫助銀行出售從開發商手上收回來的房子,公司目前正在銷售位於馬德裡東南的昆卡的房子,而昆卡原來就不是個人口密集的地方。 『誰來開發這個地方,誰又肯出錢? 』瓦爾德班諾感嘆道。
馬德裡南部的塞塞尼亞是西班牙最著名的『鬼城』,有12條街上的2000多套房子都是空置的,其他的房子的入住率也只有一半不到,房子的一樓本來是用作商鋪的,現在全部用磚封了起來。
在過去十年間,西班牙的地價上漲了5倍,光是2007年一年就有大約80萬套新房子竣工,等待著400萬移民購買。與此同時,海邊的度假村也都成為了居住區,去度假的西班牙人以及那些已經退休、到處尋找陽光的北歐人都住在那裡。當年的建造業佔西班牙國內GDP的12%,是英國和法國的一倍,同時建造業也制造了大量的就業機會。
房產開發地區實際需求低可是在一夜之間,市場突然消失了。移民回到了自己的國家,北歐人也停止了買房,西班牙失業率一下子上漲到20%。
西班牙官方現在的說法是最糟糕的時期已經過去,但是房價已從巔峰回落了12.8%。財政部副部長卡帕表示,調控房價的各項政策已經在發生作用。不過,這些說法仍然值得懷疑。
恩西納爾是西班牙最著名的房產網站Idealista.com的創始人,他表示西班牙政府總是希望房地產能夠實現軟著陸,但是實現這一目標需要很長的時間。他認為房價的調控還有很漫長的路,至少要下降30%到40%甚至更多。
恩西納爾的說法並非毫無根據,法國興業銀行的一份報告指出,西班牙是全歐洲發地產發展最快的國家之一,人均貸款數字全歐洲最高,但是房產價格下降最少。
其實,在西班牙房產商開發的地區,都是房產低需求的地方,在南部的海濱城市,原來長滿樹木的山坡全都變成了房子,但是房子都是空的。
西班牙國內的銀行不得已之下只能開始設計不同的投資組合,希望把收回來的房子賣掉;可是有的銀行甚至連房子都收不回來——打電話找貸款人,人家根本就不接電話。而且銀行本身對銷售房子的態度也是矛盾的,既想把房子盡快脫手,又怕在市場上推出太多房子會導致房地產價格暴跌。
銀行與開發商『甜蜜』不再關於空置物業的數字,西班牙國內也沒有一個統一的說法。馬德裡房產商協會主席加林多最近就指出,國內最著名的房屋中介機構Tinsa估算馬德裡有1萬套待售房產,但是政府公布的數字卻是5萬套。 『最讓我感到奇怪的是,從來沒有人去做一次徹底的調查研究,得出供求的確切數字。 』加林多說。
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