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房價的高低一直是深圳市民關注的焦點問題。深圳一家公司的研究報告認為,深圳房價收入已經達到12倍比值的警戒線,在2004年房價的飛漲中,深圳房價已經處於一個較高的區位。
據了解,所謂『房價收入比』,是指一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時,認為房價收入比在4倍至6倍之間較為適當,也就是說假如家庭年收入為1,房價則是家庭年收入的4倍至6倍。這是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬來華進行房改研究時,提出的一個世界銀行認為『比較理想』的房價收入比。
房價收入(年)比達到或超過12倍時需要警惕。在對全國范圍內各大城市的房價收入比進行比較後,分析報告認為,按國家統計局數據,如果剔除經濟適用房因素,北京2003年的商品住宅銷售均價為6847元/平方米,仍是全國最高,其房價收入(年)比達到16倍。深圳處於全國第二位,雖然深圳的房地產市場處於溫和調整狀態,但其房價收入比還是達到了12倍,也就是說,已經達到了引起警戒的水平。
調查顯示,深圳60%以上的購房者希望房價控制在每平方米6000元以內,三成市民的購買力選擇在每套40萬元內。而日前由深圳市國土資源和房產管理局、市房地產研究所和深圳中原物業顧問有限公司聯合舉行的大規模問卷調查結果也顯示,58%的人對住房的心理承受價位在每平方米5000元至6000元之間,也就是說,單價6000元以下是目前消費者最能接受的價位。
調查顯示,67%的受訪者認為現在深圳的房價偏高,32%的人認為處於正常水平,只有1%的人認為現在深圳房價偏低。也就是說,雖然深圳目前的總體房價較為平穩,但超出了多數人的心理價位,福田、羅湖兩區的房價已高出7000元。
統計數據,從2004年4月份來看,每平方米4000元以下(均價3137)和每平方米4000元至6000元(均價4922元)的成交面積為455880平方米,佔4月份總成交面積的60.11%。無論是從面積還是從成交價格上看,目前深圳六成以上的購房者的心理價位表現在每平方米6000元以下。如果換成成交均價,實際交易均價處於5000元左右。2004年1-4月,我市住宅均價為每平方米5794.5元,從總體上說,顯然高於大多數人的心理價位。
深圳人按揭的額度,僅僅是收入的四分之一左右,相比香港人用於供樓的部分,比例小很多。據悉,香港一個收入在1萬元左右的人,用於供樓的費用可以達到3000元左右,而且這樣的情況很多,但是在深圳供樓,購房者相對保守,收入5000元的購房者,往往只願意支付1500元左右用於供樓,也就是收入的四分之一用於供樓,所以,深圳的房價如果再度攀昇,則壓力就會更加明顯,供樓壓力也會超出心理價位。
據了解,深圳的購買力雖然增長勢頭迅猛,很大部分原因在於近期推出市場的產品主要為中小戶型產品,屬於主要需求產品,但是,一旦下半年紅樹灣等豪宅片區推出,樓市平均價格結構性上昇,不僅會使房價收入比上昇迅速,而且會使需求增幅結構性下降,供求關系發生變化,均價超出心理價位勢頭明顯,這也預示著下半年可能會出現樓市結構性調整。
業內人士認為,現在房地產市場異常火爆,價格也在不斷攀昇,這股勢頭已經超過了人們正常的工資收入增長水平,可能會導致房價收入比進一步昇高,超出警戒范圍。