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北方網消息:今年高檔住宅開發的熱點在中心區域。白樓仕嘉、賽頓中心、海河之子、和平新地(暫定)……這些大多處在中環線以內,許多項目還未亮相就已聲名在外。2004年,眾多高檔住宅項目開始同時大舉回歸城市中心,是何原因?相比於近郊項目,城市中心高檔盤以何拿分?
『城市復興』提供開發新機遇
房地產開發的熱點總是跟隨著城市開發走勢的腳步。2003年開始,政府對於天津市城區新的總體規劃,可以說是天津歷史上一次大規模的城市復興,海河開發、道橋改造、新區建設……城市功能的更新和置換,給房地產制造了新的機遇和巨大的吸引力。
首先,高檔樓盤回歸市中心,是土地資源調整的結果。海貿物業總經理趙彤說,前幾年天津市注重城市擴張,而中心城區則以危改為標志進行基礎更新,城市邊緣區域擁有大量未被利用和開發的土地資源,土地成本較低,為高檔住宅的開發提供了前提。一張白紙好作畫,相對來講,邊緣區域高檔住宅要求的低密度、高綠化、生態環境得以輕松實現。而在城市中心區域開發高檔住宅則要考慮拆遷問題、規劃問題、與周邊環境的協調問題等等。
然而隨著城市開發進程進入了一個新的階段,原來的城區在政府的規劃下開始了全面的復興。泰達城市開發有限公司的副總經理元勇認為,海河的綜合開發、全市范圍的大規模基礎設施建設,使城區功能開始了新一輪的置換。其中有很多區域是以整體大片統一規劃的,如南開和紅橋交界處的近4平方公裡的地塊,包括泰達城、小伙巷、老城廂等,舊的城區弊病完全被新功能替代,這就大大降低了城市中心高檔住宅市場運作的風險。在這個過程中,城市會形成多中心的布局,因此機遇也會更多。
此外,在市場發展規范的過程中,資金的流向總是由易向難的。亞資置業的營銷總監任向民說,隨著開發商實力——包括資金實力、操作實力的迅速提昇,在市中心開發高檔項目可行性更大,而對企業來講,挑戰性也更大。
歷史文脈制造致命吸引力
雖然在城市中心區域建造高檔住宅社區存在著諸多困難,但眾多開發商表示,城市的魅力和感召力永遠存在。而這就是對開發商的致命吸引力。
作為人們生活的第一居所,尤其是高檔住宅,對整體環境的要求大體有三方面要素:第一是建築本身,第二是社區環境,包括自然環境、小配套和社區人文環境,第三就是周邊的社會配套環境,包括交通環境、生活設施綜合環境等。萬順置業的副總凌朝翔認為,相比於近郊的住宅,城區內住宅不僅在社會配套環境方面有著不可替代的優勢,並且更重要的是城區內多年形成的歷史、人文的氛圍積墊不可復制。
城市中心區域的高檔住宅,更加突出的是生活效率和生活成本的經濟,以及城市文化給人們帶來的居住歸屬感。元勇介紹說,比如在未來的泰達城內,就可能出現住宅與歷史文物古跡共處的狀態,近代工業與歷史城市博物館、曾國藩祠堂、三條石博物館等都將成為吸引回歸城市文化的成功人士的元素。住宅也因此擁有了長久的生命力。
需求差異催生產品多元化
兩年來,城市邊緣地區高檔住宅的生態概念和建築標准已深入人心,面對此番高檔住宅向城市中心的大舉回歸,人們發問:『城市中心高檔住宅用什麼與近郊高檔盤相抗衡?』。對此,業界的普遍看法卻是,中心高檔盤與邊緣高檔盤毫無衝突,是需求多元化和產品多元化的體現。
隨著天津市經濟的發展,外來人群體不斷擴大,來津的目的也不盡相同,對於高檔住宅的需求也不再僅限於市郊別墅。趙彤介紹說,人們對於高檔住宅的需求,可以分為商務類、純居住類和休閑類。可以說近郊處的高檔住宅只滿足了部分人的需要,於是今年天津高檔住宅的市場上出現了更多的新產品。
如今年推出和即將推出的項目中,海河之子主打商務住所概念,在產品設計和物業上更加注重效率,主力戶型擁有商務套房,超寬客廳、精致裝修,酒店式物業管理,更類似於以往酒店中的商務層,並且有完善的酒店式投資管理系統作為項目的營銷手段,更適合於商務人士居住。而萬順即將推出賽頓中心也打出了酒店式公寓的概念。
細節比拼提昇項目性價比
相比市郊高檔住宅,城市中心區域的住宅缺乏自然環境上的優勢,但眾多開發商都將項目的城市化概念做足,注重配套的完善,文化的傳承,並在建築細節上狠下功夫。
據萬順的凌總介紹,即將投入建設的賽頓中心在天津市首家采用在住宅中設置大堂的做法,並采用兩戶三梯的設施配置,以加強產品的便捷性、尊貴性和舒適性,這在天津市也是首次電梯數超過戶數。另據泰達城市的元總透露,泰達城的建設引入了國內眾多著名開發商,產品更貼近國際標准,比如暖氣無外露立管設計、強電布電由頂部走線等。
業內人士表示,城市中心高檔住宅的拿分之處主要在以下幾個方面:社區規劃注重於城市環境的互動性、硬件設施提高科技含量、產品設計突出細節特點、物業服務多樣化細節化。
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