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在不同的時空對同一投資對象做對應的買和賣以獲取利差就是套利。通常我們理解的是對同一對象不同時間的低買高賣,但套利更多的是在不同的對象同一空間或同類投資對象不同空間的套利。
投資的本質就是挖掘廣泛的,潛在的套利機會。只有對相對價值的把握纔有可能更好地套利。以下以房產(居住房)為例研究如何發現潛在的套利機會。
地區不平衡產生套利空間
由於地區差異較大,中國各個城市經濟發展不平衡,各個城市之間房產投資機會是不均等的。不同城市房產之間存在著套利機會。另外同一個城市不同的區域發展也是有較大差異的,所以也存在跨區套利空間。
例如,上海GDP在5000億元左右,且增長連續10年在10%以上,而北京GDP在3000億元左右,增長在9%左右;上海人口比北京人口略多100萬,但北京比上海面積大得多,不難證明資本密度,人口密度上海都比北京高。根據筆者的『房地產資本密度理論』可以得出結論,北京的房價不應該高於上海,但當時的上海房價僅僅是北京房價的3/5。
即便是兩個城市都存在泡沫,按照相對價值理論,特別是在北京與上海的市內通勤成本不斷降低過程中,市場均衡的結果應該是上海的房價最終高於北京的房價(即便兩地價格都下跌)。同樣北京的豐臺區、西城區和海淀區存在著不同的經濟增長率和發展前景;上海的浦東、松江和黃浦區存在著非常大的差異。
只要投資者注意城市規劃和各個區的發展特點,就可以判斷和發現相對價值,放掉發展比較慢的地區的房產,轉而持有相對高速發展區域的房產,你一定會取得較好的理財效果。
價格歸一化指導房產套利投資
微觀經濟學中有一個『價格歸一化的規律』,意思是指:某一商品在甲、乙兩地的價格差應該是其運費,當甲、乙兩地價格差大於其運費時,就會出現套利空間。投資商只要在從低價區買入,在高價區賣出就可以盈利。這種提前發現套利空間,並且鎖定利潤就是『買賣』。投資商就是要鎖定利潤,而運營商(比如販運投放)實現了『價格歸一化』紮平套利空間。對於可移動的產品,在世界范圍內,每個地區都生產其有成本優勢的產品。各地區專門生產那些生產率最高的產品。富餘的產品以廉價方式運到其它生產地和消費地。
對於不動產是否存在『價格歸一化規律』呢?
房產是有條件地表現『價格歸一』規律的。房產價值不是孤立存在的,它們絕對與商業物流和人流相匹配的,它們互相為存在前提條件。
我們必須以『鏡像』的思維去理解的房產『價格歸一』現象(當你向鏡子走去,你感覺是鏡子中的人朝你走來),城市中心高房價和郊區的低房價,不是土地供應量決定的,而是商品物流聚集成本決定的,距離城市中心相同的兩個方向的郊區房價差可能非常大,那是由於有交通乾道(如軌道交通)的地區物流商品和人口聚集成本低於沒有交通乾道的地區。
當甲乙兩地郊區的房價會逐步因為交通改善而形成物流成本的降低,會導致兩地房價逐步拉近。
換言之,房地產的價值歸一化最終是通過商品物流價值的歸一化完成的。極端的例子是:當市中心A區房價10000而郊區B區房價3000時,當A區和B區都沒有新的資源注入時,A區和B區的軌道交通聯通會提高B區的房價,拉低A區的房價。當存在增量資源注入時,B區房價比A區房價有更大的漲幅。這就是商品物流和人流的通勤成本的降低對房產價格布局的影響。
現實的指導意義是,如果上海浦東和浦西沒有隧道和橋梁連通,由於兩地的通勤成本很高,浦東和浦西就是兩個不同的城市。兩地房價就會表現出相對獨立,當兩地不斷增加隧道和橋梁連通時,由於通勤成本的大大降低,兩地房價就會逐步接近靠攏,物流聚集成本越接近房地產價格越容易接近。這個套利空間是由交通軋平的。同理,北京沒有八達嶺高速公路和輕軌北部房地產不可能這麼快速昇值。
效益最大化利用土地資源
市場均衡(帕累托最優)要求資源使用效率最大化,土地資源同樣參與多樣化的市場選擇。
土地是地上物的權利,地上物是土地的衍生產品。所以城市土地價值是通過地上物來實現的,地上物的表現集合:住宅(RV)、酒店(HV)、寫字樓(OV)、商業用房(CV)、廠房(FV)。LV(城市土地價值)=RV+HV+OV+CV+FV。
由於城市功能的不同等式左邊各個參數的權重不同,但在特定的經濟環境下,各個功能的供應量存在一個合理的關系。極端的例子是在LV不變的情況下,假設RV、HV、OV、CV都在跌,等式平衡,那麼FV必定是漲,無疑此時投資者就應該將資金投入廠房。這也是發現套利機會的邏輯思維方式之一。
舉一個簡單的例子,目前上海房產中介店非常多,但如果一個特定位置上的中介店的產值,比不上包子鋪的產值時,這個中介店就應該改成包子鋪。這就是邊際效益最大化地利用土地資源的事例。
這要求投資商不僅對住房市場行情了如指掌,還有對商業用房等物業行情了然於心。利用各個行業之間的合理比率,及其所佔物業的比率,我們纔能發現不同物業之間的套利機會。
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