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北方網消息:近日,業界瘋傳二手房房價出現了回落跡象,二手房交易量也在萎縮。這一震動更加刺激了本已十分敏感的房價問題,一些嗅覺靈敏的業內人士,甚至是機敏謹慎的消費者立即發出了這樣的疑問:是不是房價下降的前兆出現了?
二手房市現冷卻勢頭
據有關消息稱,相較今年1、2月份,3月份的二手房交易市場出現了不同程度的冷卻勢頭。近日,記者到各大中介公司的連鎖店向許多普通店員了解了一些一手情況發現,這種冷卻主要表現在以下方面:首先是成交價格的降低。前些日子的漫天要價的現象明顯減少,有些房主甚至在發布房源階段就已將標價降了下來。幾大中介公司反映,尤其是3月中旬以來,二手房價格降幅從5%到10%不等。據一位觀察二手房市已久的業內人士稱,在《假日100天》上,一條體北附近的房源已經降價兩次,每次降幅達到5000元。
其次是買賣雙方交易速度趨緩,交易量無明顯增長。中原地產的一位店員對記者說:買房子的消費者不似前兩個月那樣心急了,一般都要與不同的賣房人談上幾個回合。』從3月中旬開始,一些中介公司的二手房交易量開始出現緩步現象。
房價回落三大誘因
是二手房價衝頂回落了?是什麼原因讓紅紅火火的二手房市場突然出現了冷卻跡象?帶著種種疑問,記者走訪了有關專家和業內人士。對於這次二手房價的回落,業界公認是正常現象,是市場自動調節資源分配的表現。較為主要的原因有以下幾點:
一是價格向價值的正常回歸。春節前後消費需求的集中放量使部分二手房價格急劇飆昇,背離了本身價值。有關人士透露,相較春節前,天津市存量房的交易價格已平均上漲了19%,個別房源的標價甚至要比以往最佳預期價格高出一倍。然而經過兩個月的釋放,對二手房需求緊張的狀況已經得到部分緩解。有關統計數據顯示,今年1、2月份天津市的房屋交易總量達到了336萬平方米,同比增長151%,而其中存量房交易已達112萬平方米,同比增長了201%。因此對於這種孤注於供求關系的標價,無論是買主還是賣主都已挺不住了。
其次,目前供需錯位的問題依然明顯存在,致使交易不易形成。天津市房地產經濟學會副秘書長劉玉錄博士分析,這種供需錯位造成的交易速度放緩主要體現在供給約束和需求約束兩個方面。在供給一方,兩個多月來存量房的持續火爆交易使合適的房源越來越少,尤其是適合老人居住的低樓層、朝向好的小戶型,且近日公證處取消對預售商品房延遲性交易的公證,也在很大程度上限制了部分房屋進入三級市場;而在需求一方,需求量雖然很大,但購買力非常有限,即使進入三級市場的房子再多,也無法滿足大量購買力有限的拆遷戶的需要。因此無論是前一陣子的價格暴漲,還是現在的小幅回落,都是供需結構性失衡造成的。
三是政府對房地產產品結構的調控,給百姓帶來了新的心理預期。日前政府發布的信息表明,今年上半年將有500萬平方米的經濟適用房上市,另外還將推出30萬平方米的低價保障房。另外從實際建設情況來看,第一季度拆遷的速度也已放緩。這樣的政策環境和調控手段無疑給人以新的期待,使大批消費者持幣觀望,等待合適的新房。
能否推倒房價多米諾
二手房價格的波動是整個房地產市場波動的前瞻信號,記得去年下半年開始,整個天津市場房價的上漲也是從二手房開始的。所以,在此次價格回落的背後,更勾人心思的問題恐怕還在於此次二手房價的回落會不會引起新建商品房價格的變化,會不會引發房價下降的多米諾現象。
對此不少業界人士看法不一。
一種說法認為,此次二手房的價格回落只是短期現象,不能影響商品房價格。21世紀不動產天津區域總部總經理崔晶雪先生對記者說,從去年下半年到目前,造成房價波動的主要原因在於供求關系的失衡。從調查分析來看,今年天津市市民對房屋的需求量大約在1050萬平方米,雖然前兩個月房屋交易量猛增,交易氛圍火爆,但還並未從根本上解決這種失衡問題。在今後的幾個月甚至是一年中,需求依然旺盛,供應還在吃緊,因此,預計這次價格回落持續時間不會超過一個月。天津市二手房交易中心的業務總監魏中威亦持此觀點,並且他認為這次價格回落並非全市普遍現象,在二手房交易中心,降價的現象並不十分明顯。
而另一種聲音則表明,二手房價的變動必然會對商品房造成影響。天津市部分開發商認為,在目前供需結構錯位的情況下,去年底到今年初釋放的消費需求並不一定是剛性需求,在某種程度上,這一時期的市場挖掘了很大一部分未來的消費需求,這一點在中高價位的商品房上有非常明顯的體現。據統計數字表明,今年前兩個月,3000元—4000元的商品房銷售量比去年同期增長了400%,4000元以上的商品房銷售量則同比增長了500%。在這些已出售的房屋中,用於投資的比例有大幅度提高,形成購買的原因在很大程度上取決於消費者『買漲不買落』的跟風心理。而另一方面,對中低檔房極為需要的大部分有效需求者還在苦苦期待相應的產品出現。當房價出現回落,那部分非剛性需求的購買欲望還能否持續下去就成了問題的關鍵所在。美震房地產的研發總監王克非對記者說,在今年4、5月份新商品房的集中開盤期,由於慣性,市場、開發商和消費者可能對二手房價格回落還不能做出及時的反應,新房在開盤時的價格恐怕還沒有下降的趨勢,但是當這批新房走過市場導入期後,有效需求是否依然能夠支持其銷售,就得劃上問號了。屆時面對資金等各方面風險,開發上降下房價也不是沒有可能。
劉玉錄教授認為,二三級市場是一個完整的梯次鏈條,二手房價格的變動必然會對商品房價格產生影響,二者是互補互動的。從目前的情況來看,此次二手房價格回落對商品房價造成的影響到底能到什麼程度,還不好說,關鍵要看這種價格回落能持續多長時間,降幅是否會一直持續目前的水平,甚至更大。但有一點可以肯定,如果二手房價的回落已成大勢,即使新商品房價格在短期內可以扛住,在銷售速度上也勢必受到很大影響。
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