南京的新街口商圈，面積約1.2平方公裡，分布著20多家營業面積上萬平方米的大型商貿流通企業以及幾百家的中小門面店，日均客流量30萬至40萬人次，雙休日超過60萬人次。今年『十一』黃金周期間，新街口的日均客流量超過了100多萬，一些店的日營業額超過1000萬元。

　　但是，即使在這樣一個『走一圈都能沾點財氣』的『生金寶地』，一些店面日進斗金，財源滾滾，另一些則看著別人『吃香的喝辣的』，自己只能吃些『剩菜剩飯』，苦橕一年半載後關門大吉。這種涇渭分明的現象往往就發生在一條街的兩邊，堪稱一種奇怪的『半條街現象』。

　　500：100

　　『半條街現象』最明顯的莫過於新街口中山東路段了，其南北兩邊的人氣有著天壤之別。記者某個中午實地走了一圈：300米不到的路段，南片人流熙熙攘攘，走路既要躲自行車更要躲人，瞬間目測行人估計在500以上；北片除了自行車流外，行人並不多，瞬間行人不到100。

　　長期以來，在很多南京人眼裡，購物主要就去新街口，去新街口主要到新街口東南片的中央商場和新街口百貨商店。近幾年來，中央商場和新百商店所在的東南片又崛起了諸如杭州張生記等餐飲企業、南京電影城等娛樂行業、新街口地下商城等功能比較齊全的服務場所，一定程度上滿足了各類消費者不同層次的需求。

　　『既來之，則安之，消費者能在這裡各取所需，何苦再去其他地方？』南京一位田先生說，他逛新街口的習慣，就是到新百或中央，兩家比較著逛，然後纔會考慮看其他地方。持田先生同樣觀點的南京市民大有人在，慕名而來的外地人也同樣選擇包括中央和新百在內的新街口東南片商圈。

　　『半條街現象』不只是新街口中山東路段所獨有，在新街口中山南路段、洪武路段，都不同程度地存在著。以中山東路、中山南路、洪武路、淮海路所包圍的地段形成了新街口商圈核心區，而每條街的對面，人氣只能用『淡』、『較淡』、『很淡』甚至『慘淡』來形容，新街口中山東路段北片就屬於『慘淡』一類。

　　半條街成投資商的傷心地

　　新街口商圈的聚錢效應，吸引了眾多投資商的眼球，即使擠不進核心商業區，也希望能在核心區的周邊『挖一勺子』。因此，盡管是相對較『冷』的半條街，從來沒缺過投資的『熱』錢，可偏偏較『冷』的半條街，成了這些『熱』錢的黑洞，成了投資商的傷心地。

　　還拿新街口中山東路段來說，撇開北邊經營慘淡的小門店不談，其建築面積近6萬平方米的時代廣場就成了幾任投資商的傷心地。幾年前，開發商設想將它打造成功能齊全的商業旺鋪，內設商鋪、百貨、影院、餐廳、酒樓、保齡球場及停車場，到後來關停2至7樓以及地下、僅剩一樓甩賣各類價格低廉的服裝。今年2月，媒體報道說時代廣場有望第三次開門營業，因為某集團收購了時代廣場，並對商場內部進行重新裝修。但大半年過去了，並沒見到它的第三次生命，相反到了10月，又有報道說：幾經沈浮的時代廣場將拆遷，改建成新街口中心商圈的首個銷品茂。對這一說法，有關部門不置可否。時代廣場目前仍然可憐兮兮地矗立在繁華的新街口商圈的一隅，顯得尤為紮眼。

　　無獨有偶，在新街口核心商業圈的東南方，也矗立著一棟高樓，其底層經營面積上萬平方米，卻也是一個『以致商家於死地』的『倒霉』商鋪，從前幾年的商業百貨到兩年前的銷售IT產品，也是開一家倒一家。西南方曾經也有一家規模較大的商場，原本慘淡經營百貨，轉向專業賣鞋後曾火爆過一段時間，到目前已不見了商場的蹤影，變成了一塊公共綠地。

　　『半條街現象』的緣起

　　羅馬城不是一夜之內造就的，新街口商圈的半條街現象也不是一『因』之果。記者接觸的多位官員、商家、專家自有有看法。

　　缺乏領頭羊。江蘇鴻國文化產業有限公司連鎖管理總部企劃中心總監凌亮認為，每個成功的商圈都有自己的領頭羊，如南京的新百和中央。有了領頭羊纔會有很強的號召力，纔會帶動周邊商鋪的人氣。但要成為一頭領頭羊，除了有堅強的實力做後盾，還要有周密的規劃和長遠的打算。新街口商圈目前充斥著大量的『短線客』，都希望能打個短平快，在很短的時間內見效益，這是非常令人擔心的。

　　商圈的歷史更替。南京商業貿易局辦公室主任楊隆鑫說，新街口商業圈目前比較冷的幾條半邊街，也曾有過輝煌的歷史，只是隨著時代的發展，很多行業不再興旺，而交通的重新規劃，更加劇了它們的衰敗。

　　產業聚集產生商業圈『發展極』。對新街口商圈頗有研究的南京理工大學經濟管理學院博士陳聯說，中山東路南面作為商業區已經很久了，從產業聚集的角度講，南面的零售中心聚集到一定程度後，吸引力會不斷自我強化。從1985年以後，便形成了以新百、中央為『發展極』的商業圈。由於零售業的『發展極』一旦形成便不容易發生轉移，因此產生的聚集效應也越來越強。隨著南片蘇寧電器等一批電器零售企業的崛起，南面是越來越『興旺』，北面更顯『冷清』。

　　差異化競爭纔是出路

　　新街口商圈的價格戰是遠近聞名的，其最主要的原因是同一地區的商品雷同，不打價格戰，就難以吸引消費者的眼球。換言之，沒有特色成了價格戰的導火索。分析人士認為，目前，南京新街口商圈業態結構嚴重失衡，大多數都是綜合性大型百貨商場，而且越開越多，與之配套的休閑娛樂、精品專賣、餐飲服務等設施明顯不足。進一步分析表明，目前新街口商圈內百貨業比重超過70%，正洪街步行區周圍竟達到了90%，業態失衡導致該地區百貨店同業間難以真正實施錯位經營，競爭異常激烈，幾乎全市規模的『價格戰』均源於此。

　　南京理工大學經濟管理學院陳聯博士認為，新街口商圈『南熱北冷』的現象既有其歷史根源，也有區位等外部因素，但都不是造成經營不善的根本原因。每個行業都有自己的規則和特點，某一地塊業主必須在抓住交通、區位等外部環境的同時，還要解決好自身的管理、資金、人力和經營策略等，分析對手的營利點，采取差異化競爭的戰略。即使地段偏一點，只要有特色，形成新的增長點和亮點，同樣能獲得大的發展。

　　『一個商圈，如果業態過於單一，同質化競爭太明顯，就有一定負面影響。』陳聯建議，不管在哪個商圈，從經商者的角度來說，最關鍵的是要有自己的特色，而不能依靠單一的同質化競爭。