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由於股市低迷、房市火爆,在上海,不少人找到新的投資渠道——『炒房』。
此中最為突出的景象是:消費者排隊購房;開發商發預約卡賣房,『炒卡族』也應運而生,不少人花500元或幾萬元的定金,搶先拿到預約卡,然後通過網上或某個熟悉的業務員賣出,獲利數萬元。
業內人士介紹,在上海『炒房』分為短、中、長線。短線是指從樓盤預訂到正式公開發售兩三個月內,即『炒訂單』;中線則是辦完按揭後等入住前出手;長線則是入住後出租收取租金。在炒房者當中,上海本地投資性購房約佔5%,非上海人佔據了很大一個比例。上海市房地資源管理局最新統計表明,目前上海高檔住宅上市面積已突破250萬平方米,其中購房者半數以上不是上海本地人。
上海『炒房熱』中,溫州人參與最積極。一個溫州人一口氣在上海買幾十套房子已經不是新聞。參加農業銀行溫州分行組織的『溫州人赴上海看房團』,兩天一夜,雙飛,住星級賓館,只要500元。
與『炒房族』預期房價看漲心態相對應,上海房價一路飆昇。2002年,上海住宅預售成交均價為4803元,而2003年一季度,住宅預售成交均價為5158元。在今年7月份結束的幾個房展會上,不少還未開的新樓盤價格比該區域的房價又上昇了500元左右。
面對『炒房熱』和房價加速上昇,上海市人民政府參事、上海市社會科學院張泓銘研究員深表懮慮。
他認為,大量的投資性購房,會放大虛擬需求。以投資為目的購房者並非真正的居住者或使用者,他們購房後,房屋仍停留在流通階段,成為無法統計的空置房。上海已出現了這樣的『空城』現象,浦東某些大型社區,交房很長時間,入住的業主仍然稀少。在三級市場,新建商品房尋求轉讓和出租的比例也在增加。這說明,雖然目前上海開發商手中的空置商品房在減少,但購房者手中的『空置房』卻在增加。如果越來越多的房子沒有真正進入『消費領域』,而作為投機獲利的載體,會導致房價越來越高。
過熱『炒房』行為,還會誘導地產商加大投資性開發。近一兩年來,國內非房地產公司大舉進入房地產業、投入巨資開發上海房地產的新聞屢屢不斷,再現上個世紀90年代初行行都搞房地產的『盛景』。這樣,虛擬需求不斷放大,實質供應不斷增加,兩者疊加,最終形成泡沫經濟,影響房地產業的健康發展。
張泓銘建議,對這種危害,有關方面應提前采取防范措施。首先,應抑制虛擬需求。如實行多套購房銀行貸款遞減制度;對可轉讓的高檔住房,開征土地增值稅;對預售階段住房的轉讓,征收交易稅等;其次,建立房地產預警系統,對房地產市場出現的一些不健康的征兆提前預警,防范可能出現的波動風險。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為,央行房貸新政策的出臺,將改變『炒房族』的預期,高檔住房和商業用房市場的『炒房』行為將首先受到抑制,這方面需求的減少,增加了購房者對房價會逐步回落的強烈預期,由此進一步放大了房地產需求(主要是高價房需求)減少的效應。
目前,過熱的投資性購房行為受到了上海市政府重視。從政策面上來看,除了央行開始著手宏觀調控以外,上海市也計劃加強土地供應的調控,增加外環土地供應,間接平抑房價,逐步抑制『炒房』行為。
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