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本欄目由天津電視臺經濟生活頻道『今日經濟報道』欄目與北方網『時代財經』聯合推出
海河開發全面展開 商機湧現市場趨熱
導語:預計總投資額高達1800億的海河開發工程從去年年末啟動以來就倍受關注。今年上半年受到突發的非典影響,海河開發啟動工程的進展情況更是成為了人們的焦點話題。與幾天來的行業分析不同,作為一個大型的系統工程,項目進度、資金投入以及相關政策,這三方面成為了重中之重。
解說詞:海河兩岸綜合開發改造既包括對河道、堤岸的重新整修,也包含對兩岸區域經濟的規劃發展。四個分區為傳統文化商貿區、都市消費娛樂區、中央商務金融區和智慧城。而海河開發啟動工程主要是指分布在各個區域內的六個節點項目以及慈海橋的建設。那麼上半年在施工、資金、政策三方面又有哪些具體進展呢?
焦點之一:設計方案出爐 施工建設啟動
突發的sars並沒有影響設計方案的評選工作,在社會公示以及專家小組的嚴格篩選審評下,5月份優勝的設計方案終於脫穎而出。
(采訪:美國羅伯特漢那設計事務所設計師凱哲林
我是真的非常高興,我想現在只是一個項目的開始,我更希望自己能夠在最初階段就在這裡。)
解說詞:各方高漲的熱情使得項目進展順利,6月19號和6月29號,古文化街海河樓商貿區以及大悲院商貿區分別正式動工。而其他各節點的拆遷工作也已全面展開,各項目建設均將在年內啟動。
焦點之二:市場化運作確保資金支持
據估算僅海河開發啟動工程就需要投入196億元人民幣,對此政府不可能一力承擔,是否能有充足的資金支持自然成為了另一個焦點。
(采訪:天津城市規劃設計研究院秦川副院長
以前咱們都是存足了錢再乾事,比如說某個項目需要多少投資,我們把它計算出來後把每筆經費都落實後,這個工程纔可以開展。那麼對於海河開發這種工程,我們就不能采用這樣的模式了,因為它的資金量非常大,按這種模式可能又是一個很長期的工程了。所以我們按照市領導的指示,就是先乾事再研究錢,而且這個錢我們主要通過市場化手段來解決。)
魄力十足的市場化運作方式在牢固著這項大工程的資金鏈條。上半年接二連三的概念招商會的火爆場面成為市場信心的最好說明。另外國內金融界對這一潛力巨大、安全性較高的放貸市場也投入了極大的熱情。僅上半年各家銀行給與海河開發項目的授信額度就超過了600億元人民幣。
焦點之三:針對海河開發的優惠政策接連出臺
其實從項目動工到資金投入,政策面影響往往產生著重要的甚至決定性的作用。這次對於海河開發,政府各部門就顯示出高度的一致,有關保障性、鼓勵性政策相繼出臺。2003年1月,海河開發工程啟動之處市財政局就推出了海河開發稅收優惠政策,減免四類稅收。
導語:開發海河不僅僅是為了景觀建設,更主要的是要在海河兩岸形成一條新的服務經濟帶,創造新商機以帶動天津經濟的快速增長。而在工程建設中市場化運作滾動開發模式則需要借助商機來吸引市場投入。貫穿海河開發的全過程,能夠創造多大的商機至關重要。
解說詞:從區域經濟環境到商區的消費人氣,大開發商與小商戶對於商機有著不同的認知度。對於這兩類不同的市場主體,參與海河開發項目是否都會帶來豐厚的收益呢?人們不難發現,從泰達集團到房產總公司,這次入主海河開發啟動工程6個節點的開發商都是擁有上億資產的實力派企業,也有人曾質疑,這些國字號企業投身海河開發是受到行政乾預而並非市場使然。
(采訪:天津泰達投資控股有限公司劉惠文董事長
資源類的項目它也有幾個特點:一投資規模大,二技術門坎高,三投資回收期長。投資規模大一般的企業乾不起,技術門坎高一般的企業跨不過,回收期限長一般的企業挺不住。而這適合像我們這樣的大型國有企業,避免了無需競爭,有助於施展我們的優勢,獲得一塊適合我們發展的競爭領域。)
解說詞:開發資源類項目是大型企業的先天優勢。劉惠文董事長表示作為一家上市公司,泰達集團投資45億元開發運河經濟文化商貿區是經過深思熟慮並經股東大會批准的,屬於一種市場行為。他也為記者詳細分析了項目所蘊含的商機。
一方面,建設用地整理是房地產經營的上游行為,屬於土地一級市場范疇,泰達集團可作為一級土地開發商,向其他房地產開發商出讓土地使用權,從而獲利。其次,可以為企業進入房地產開發獲得土地使用權、解決建設用地問題,以做大地產業。另外還可以用土地使用權與其他商家合作,介入商貿業態。據測算這一項目的內部投資收益率為8.28%,投資回收期為7.25年。不算開拓新市場的成果,僅從投資而言這已是一個不錯的收益了,足以令商家動容。
6月30號,泰達集團與韓國第一大超市連鎖企業易買得簽約,組建合資公司在運河經濟文化商貿區經營大型超市。借開發海河向多元化轉型,顯然泰達對於項目運作的收效頗為滿意。有關專家認為,海河開發正在給大型企業提供了一個拓展市場的絕好良機。
大河漲水小河滿,對於一般投資者和小商戶而言,大開發商的竭力運作也在為他們創造一個較好的商業氛圍。作為海河開發啟動工程6個節點之一的古文化街海河商貿區,雖然可以借助古文化街原有的大量客源,但為了避免分散客流,開發商並沒有將新商區無限擴容。
(采訪:天津古文化街海河樓開發經營有限公司李劍鵬副總經理
我們在文化街以前的經營調查中掌握的一些數據是,以前經營的建築規模是2萬平方米,現在我們這次投資把它的業態進行了一些細分,擴展了一些經營項目,在此基礎上我們保證它的經營規模不超過3萬平方米,沒有讓它的經營規模無限擴大,這樣今後他們在經營利潤上的保證就有一個前提了,肯定會比以前文化街的經營者投資利潤要高。)
解說詞:李劍鵬副總經理還表示,雖然目前新商區的銷售價格還沒有敲定,無法為商戶們計算投資收益率,但這個數字肯定是非常誘人的。業內人士也認為在海河開發啟動工程中的三個商貿區基本都依托了原有的繁華地段,如果加上合理的規劃開發,商戶們的投資回報是有一定保障的。
(采訪:天津古文化街海河樓開發經營有限公司李劍鵬副總經理
政府在海河開發上有一些統一的營業稅、所得稅的優惠政策。另外區政府也和我們達成了一些優惠措施,今後可以肯定的是在幾年內對商區內的經營者肯定在政策方面有大力的扶持。政府也有這方面打算,所以我們覺得長遠效益會很好的。)
解說詞:無論是大型開發商還是個體投資者,政策的扶持對他們的運營收益都起到了至關重要的作用。在天津經濟持續的高速增長下,海河開發已被列為5大發展舉措之首,政府各部門也紛紛表示將對海河項目實行一路綠燈,並制定了詳細的優惠政策與保障措施。政府的堅定決心換來了投資者的滿腔信心。從各方面而言人們普遍看好下半年海河開發即將陸續展開的招商工作。