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本欄目由天津電視臺經濟生活頻道『今日經濟報道』欄目與北方網『時代財經』聯合推出
海河開發刺激樓市昇溫 梯次消費顯示市場成熟
導語:昨天,在天視經濟推出的天津上半年經濟動態報告系列節目中,我們首先點評的是保險業上半年的市場熱點,並提出了本欄目對下半年保險行業走勢分析的獨家觀點,今天我們再來關注一下作為天津經濟支柱產業之一的房地產業的發展情況。首先,讓我們簡單回顧一下上半年房地產市場出現的新熱點。
熱點一:"中高檔"樓盤歸入消費主流市場
2003年4月17號早上,天津某樓盤售房處門前,購房者排起了長隊,這時距樓盤正式開盤還有整整兩天,這個項目的銷售均價為每平方米3800元,高於上半年天津商品房銷售均價1200元左右,這是天津樓市高檔房市場第一次出現的排隊搶購風潮,但這一現象並非偶然,市房管部門提供了一組數字:1-6月份,天津樓市每平方米3000元以上的中高檔商品房上市106萬平方米,同比增加138%,佔上市商品房總量的38.1%,銷售量佔上市商品房總銷售量的五成以上,目前,天津同類樓盤幾乎都位於規劃的五大安居片內,已經歸入消費主流市場。
熱點二:二手房交易活躍價格上幅明顯
7月8號,天津二手房交易中心成立了,僅開業首日就接待了兩萬多名市民諮詢洽談,有意向成交二手房300多套。據市房管局統計,1-5月,全市私產房成交面積86.16萬平方米,同比增長23.54%,平均價格每平米1345.17元,同比增長17.6%,公房置換成交面積56.73萬平方米,同比增長19.03%,平均價格每平米842.59元,同比增長8.08%。
熱點三:大盤項目集中亮相
今年上半年天津房地產市場上的大盤項目正在以平均每月開盤一家的速度集中亮相。4月,50萬平方米的天江格調空間開盤。5月,40萬平方米的水晶城開盤,60萬平方米的第六大道開盤,6月,60萬平方米的翡翠城開盤,而2002年全年只有太陽城和奧林匹克花園兩個大盤開盤,業內人士稱,2003年天津房地產進入大盤盛夏時代。
其實,上半年天津房地產市場出現的熱點現象遠不僅此三點,而節目只選取了記者認為可能影響到房地產後期發展的因素集中歸納,除了這些市場特點外,記者認為,判斷下半年房地產市場走勢時,不能忽視幾項最新出臺的政策。
一、5月13號,央行出臺了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。這項政策的核心就是緊縮銀根,降低銀行在房貸市場的風險,減少炒房投機行為。通知的核心內容是,對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,銀行可適當提高個人住房貸款首付款比例,並執行央行公布的同期同檔次貸款利率,不再執行優惠住房利率規定。
二、6月,天津市建委再次強調:根據市政府《天津市牆體材料和建築節能管理規定》第56號令,今年7月1日前未動工的建設項目禁用實心黏土磚。同時推廣使用新型建築體系。
三、6月31號,2003年上半年的最後一天,市政府下發關於《天津市國有土地有償使用辦法》的通知,核心內容是,除法律規定可以采取行政劃撥方式取得用地外,其他任何一塊土地的使用必須經過天津市土地整理中心公開掛牌拍賣實施出讓,在房地產開發市場上,以往的買賣雙方協議出讓、劃撥等土地交易方式徹底結束。
導語:在上一個節目段落中,我們簡單的掃描了上半年天津房地產市場和政策方面出現的幾個熱點,透視這些現象,行業發展趨勢往往呼之欲出,展望天津房地產下半年將可能出現什麼走勢呢?
解說詞:目前,房地產市場上基本達成這樣的共識,影響下半年甚至今後2、3年天津房地產走勢的首要因素是海河開發帶來的大規模拆遷。上半年,全市房屋拆遷量達到183萬平方米,預計全年拆遷總量將達到300萬平方米。
(字幕:趨勢一:置業需求量大梯次消費格局明朗)
在置業市場上,我們可以粗略的算一筆帳:按照平均貨幣還遷費每平方米4000元計算,4000乘以全年300萬拆遷量,再乘以0.7的使用面積換算率,最後可以算出,今年僅天津貨幣還遷費用就高達84億元,此外還有大約20億元的貨幣分房款以及不斷增加的市民貸款和自有存款,業內人士預計,今年天津市民手中至少有180億元購房款,以目前本市商品房銷售均價每平方米2660元計算,這筆購房款的房屋需求量將達到670萬平方米左右。從上半年現狀分析,二手房銷售昇溫,空置房數量萎縮,說明在拆遷戶中有相當一部分低檔收入者的確是依靠私產房、置換公房和低價空置房解決居住問題,客觀的刺激了天津房地產市場自下啟動梯次消費。
采訪
天津市房地產管理局副局長 吳炳灝:(上半年)我們二手房賣了一個146(萬平方米)、一個75(萬平方米),加在一起200多萬,新房和舊房比例達到1:0.6,二手房交易市場逐漸上昇,這是市場成熟的一個標志。
天津市房地產經濟學會副秘書長 劉玉錄:住房消費在逐漸的向更高的檔次(發展),原來低的向更高一層,原來每房的、缺房的,現在房多點、有房了,大家在不同的梯次不斷地提高自己住房的居住水平。
解說詞:過去,在人們印象中,天津危改是主流,對應房地產市場就是生存需求是主流。實際上,上半年天津樓市出現了中高檔樓盤熱銷的現象,從一個側面說明,天津市民已經具備了在不同消費梯次上解決住房問題的要求了,需求層次格局逐漸清晰。
采訪
天津優聯投資發展集團有限公司副總經理 楊家祥:如果要是歸納起來說,以後的房地產市場恐怕就是分為這樣的三個層次:解決有無的問題,所謂低檔次的市場基本上以二手房市場為主了,那麼中檔房基本上是淘汰二手房的這些人在改善,處於中檔房這樣一個層次,那麼中檔房還有一些人在做更好的調整,就是高檔房市場,簡單說就是三級市場。一般來講,中檔房市場最大,兩頭的市場會小一些。
解說詞:預計下半年,天津房地產市場需求層次將更加明顯,自下啟動的生存需求和自上啟動的改善需求形成聯動效應,因此天津房地產市場需求量可能遠遠不止於拆遷帶來的600多萬平方米市場,預計今年全市銷售房屋將達到750萬平方米,二手房銷售300萬平方米,置換房屋150萬平方米,消費流動量要達到1200萬平方米左右。需求量放大了,消費層次明顯了,就能夠初步判斷出它對開發企業和整個市場的影響了。
采訪
天津優聯投資發展集團有限公司副總經理 楊家祥:我的客戶的層次分得更明確了,不象以往做一個盤子可能(由於)對市場的把握(不准)很難做得很明確,那麼,可能這裡的房子高一點的、中一點的、低一點的全有,大一點的、小一點的全有,那麼現在(市場)面寬會小了,大概我只做100平方米到150平方米的,再大的、再小的交給其他人去做。第二個就是我的標准定起來也相對簡單了,來我這裡的人大體上都是什麼樣的需求、什麼樣的標准,這也是肯定下來的了,市場的層面多了,這樣的一種梯級(市場)纔有可能進入良性循環。
解說詞:按照一般商品規律,市場需求突然增大往往可能造成商品價格短時期突然抬高,那麼,天津房地產市場的需求陡增會不會影響房價突然走高呢?
(趨勢二:成本供求兩方作用房價上漲是必然)
業內人士分析,房屋價格走勢主要取決於供求和成本二個要素的變動。首先看供求結構,上半年,天津商品房上市389.86萬平方米,銷售382.28萬平方米,供給大於需求10萬平方米左右,供需結構處於比較平衡的狀態,目前不會引起因供需失衡造成的房價異常波動,但是平衡的供求結構會使得房價平穩上昇。再來看成本要素,它一般是由土地成本、建築成本和資金成本三部分構成。從上半年政府出臺的三個新政策分析,市政府下發關於《天津市國有土地有償使用辦法》的通知、《天津市牆體材料和建築節能管理規定》和央行出臺的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,這三項政策直接對應三項成本,將引發整個房屋成本的增加。
采訪
天津優聯投資發展集團有限公司副總經理 楊家祥:新的土地政策加大的成本,我們測算大概是600塊錢左右,建造成本增加在200塊錢左右,資金成本就肯定不一樣了,各家和各家情況不一樣,肯定是增加了。那麼,這樣算下來,應該是在800塊錢以上的這樣一個增加幅度。
解說詞:如果按照開發商的估算,政策可能引起的每平方米800元左右的價格上漲會不會很快反映到市場上呢?
采訪
天津優聯投資發展集團有限公司副總經理 楊家祥:這個幅度不會馬上顯現出來,因為現在我們現有開發的這些項目大部分都是用以前的政策拿到的土地,那麼可能在建造成本上有所調整,但它的量相對佔的比例會比較少,它可能影響的是100塊錢或者200塊錢的水平,那麼對於房價的影響就不應該很大。那麼,在2、3年以後,再新開的盤子它可能是在新的土地政策的情況下拿到的土地,這種情況下,它的開發成本就提高的600塊錢,應該講,這是一個相對保守的估計。
解說詞:對房地產市場來講,政策往往有著四兩撥千斤的作用。目前來看,有些政策可能會引起房價上昇,但能從根本上保證消費者的最終利益,同時,從穩定房地產市場發展、防止泡沫出現、規避市場風險方面考慮,毋庸置疑,這些政策都是消費者、開發商和市場的最大利好。