|
||||
事件:
央視在《每週質量報告》報道中指出,自2005年1月1日至2012年12月31日,全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元,而實際上,這8年間國家徵收到的土地增值稅僅爲0.8萬億元。這意味着,全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。事件引起業內外人士的廣泛爭議。
點評:
我們認爲,央視此輪報道,暗示房地產企業有逃避、拖欠鉅額稅款的情況,但這與事實並不相符。
土地增值稅是爲了規範土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益而制定的。該稅種是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,但按項目進度和完成的條件進行最終結算的。
而按會計審計的謹慎性原則,在計算企業利潤、資產時,爲了避免虛增利潤與資產,在利潤表中及資產負債表中均採取先計提此項稅收“支出”及增加相應“應交”的負債項。但在當期現金流支出中,按工程進度預先繳納,等項目最終竣工結算才向稅務部門彙算清繳。稅務部門的預繳式徵稅,正是無償提前佔用企業流動資金。
企業在項目預繳土增稅時預提應繳未繳的土增稅成本並列入公佈的科目中說明這些應繳未繳的稅項,但在未達到稅法規定的結算條件時,可以不繳,並不違背稅法,也非拖欠。但由於房地產開發週期較長,而較大型房企開發項目也較多,存在大量未達到稅法結算時間的應繳未繳項也並不奇怪。
實際情況中,開發商爲了減少預繳稅對企業現金流的壓力,不排除項目公司合法利用稅法中的規定拖延應結算的條件,如將預售的條件結點拖後,大項目分別領取預售證,等待現房或準現房時纔開始銷售等,但並不違反稅法規定,也不構成逃稅漏稅。
投資建議:
近期房地產行業處於政策風口期,我們認爲未來一段時間將對板塊行情走勢帶來一定抑制。同時當前也是處於一個相對敏感期,業內一些傳言或消息就會牽動投資者的神經。但我們應該理性、審慎分析。我們認爲未來仍需等待一些政策,如房產稅、土改、土地流轉等落地,才能消除憂慮情緒。但在中央堅持市場化道路前提下,未來房地產行業迴歸市場化導向將成必然。一些開發運營能力強、融資渠道開闊,競爭力強的企業將更有優勢。