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房地產:關注城鎮化夯實剛需基礎薦8股
我們看好新型城鎮化以人爲本、尊重市場的理念,以及以大帶小的城市羣發展模式,由於東部區域在經濟發展程度和城市羣發展經驗方面具備優勢,因此新型城鎮化將由東向西逐步推進,東部先行、中西部隨後。過去十年,城鎮化推動了房地產行業高速發展,未來十年,新型城鎮化將進一步夯實住宅剛需基礎,爲房地產市場注入新活力,並且也可化解當前三四線城市的高庫存風險,爲房地產市場穩健成長保駕護航。
支撐評級的要點新型城鎮化是“深度”城鎮化而非“廣度”城鎮化。不再是以往大範圍布點和圈地運動,而是強調尊重市場規律發展城市圈、推進土地節約集約利用;不再單純強調常住人口城鎮化率,而是更爲強調戶籍人口城鎮化率,即真實城鎮化率,推進農業轉移人口市民化。
深度城鎮化每年新增2.5億平米需求,並可化解三四線高庫存風險。作爲未來十年的主要發展動力,新型城鎮化將爲房地產提供新的發展空間。據我們測算,新型城鎮化在未來的近十年中,每年平均新增2.5億平米的需求,一方面可以提升行業規模,另一方面,也可以化解三四線城市的過度投資和高庫存風險。
新型城鎮化將遵循市場規律由東向西推進。新型城鎮化發展模式爲形成輻射作用較大的以大帶小的城市羣。我們把城市羣按經濟水平和輻射力分爲五類:規模城市羣-協同型、規模城市羣-向心型、中等城市羣-協同型、中等城市羣-向心型、小型城市羣。新型城鎮化將走一條“由東向西”的漸進路線。
新型城鎮化下與政府共贏的發展模式將大行其道。隨着新型城鎮化推行,社會福利覆蓋面加大,城際交通網建設、城市更新改造,這些無疑將挑戰地方財政承受力,因此,未來和政府實現共贏、幫地方政府分擔資金壓力的公司將受到地方政府更多的青睞。
系列配套政策將陸續出臺,爲行業健康成長提供基礎。新型城鎮化將是新一屆政府的長期發展戰略重點,戶籍改革和土地改革的政策設置將是其成功關鍵,戶改將夯實剛需基礎,土改有助減小城鄉差異,是行業健康成長的基礎。此外,基建、增收、保障安居等相關政策都將直接間接利好行業和相關企業。
投資評級和建議我們認爲未來新型城鎮化爲地產行業帶來的機遇在於:(1)未來城際交通的通達、小城鎮基礎設施的改造,將擡升發達城市周邊三四線城市土地價值,利好先行布點的房企;(2)未來城鎮化灰色人羣的實際收入提高,將增強中低端樓盤購買力,利好產品線專注剛需、成本控制力強、實行高週轉戰略的房企;(3)新型城鎮化下城市棚戶區改造力度進一步加大,城鎮功能提升,這將利好具備城市改造功能的房企;(4)新型城鎮化對地方財政提出更高要求,將利好能和地方政府互利共贏的房企。
綜上,我們推薦城鎮化受益公司排序爲:榮盛發展(002146)、金科股份(000656)、華夏幸福(600340)、中南建設(000961);龍頭公司方面,我們推薦排序是:保利地產(600048)、招商地產(000024)、萬科A(000002)、華僑城。(中銀國際田世欣)