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中百集團(000759):拓展城市綜合體,渠道下沉至二三線城市
中百集團000759批發和零售貿易
研究機構:光大證券(601788)分析師:唐佳睿撰寫日期:2012-05-23
公告梗概:公司公告:1)公司擬以每股1元的價格,出資5772萬元受讓金漢江公司持有的鐘祥置業公司39%的股權,並擬對鍾祥置業公司擁有的位於鍾祥市郢中鎮王府大道地塊進行項目開發,建設鍾祥購物中心項目。受讓後,公司持有鍾祥置業90%股權。2)公司擬購置位於江夏區紙坊街文化路江夏楚天大廈總建築面積88598.52平方米物業,規劃將其建設成爲集購物、餐飲、休閒、健身、娛樂爲一體的購物中心,該項目投資預算50510萬元。
積極外延擴張,渠道下沉至二、三線城市:鍾祥市位於湖北省中部,地理位置優越,交通便利,社會經濟發展迅速,2011年,全市實現地區生產總值255.54億元,同比增長17%。鍾祥置業公司擁有的位於鍾祥市郢中鎮王府大道的地塊處於規劃中的商業核心區域,擬建設集超市、百貨、家電、餐飲、酒店、商住樓爲一體的購物中心。
該項目土地使用權面積爲29424.8㎡,總建築面積183857㎡,其中地上建築面積141,230㎡(包括商業部分面積53,103㎡,酒店面積20,347㎡,住宅67,780㎡)、地下建築面積42,627㎡。項目總投資59,608萬元,建設期1.5年。該項目的商業建築部分爲地上6層、地下2層的購物中心,滿足一站式購物需求;酒店建築部分爲25層,將通過租賃形式,引進國內品牌酒店管理公司進行經營管理;住宅建築部分爲3棟34層,610戶商住樓。公司預計稅後財務內部收益率11.13%,投資回收期爲8.37年(含建設期1.5年)。
收購後,公司持有鍾祥置業90%股權。我們認爲該項目地理位置優越,商業發展潛力巨大,有利於公司積極分享湖北省二、三線城市未來價值增長。
購置江夏物業,拓展城市綜合體項目:江夏是武漢江南唯一的遠城區,地處武漢1+8城市圈南部樞紐,60萬人口,當地經濟基礎較好,消費能力較強。2011年,全區實現社會消費品零售總額82.49億元,年均增長19.8%;全區城鎮居民人均可支配收入達到25,200元,年均增長12%,商業發展潛力較大。公司擬建項目位於江夏中心紙坊街,是江夏區委、區政府駐地,全區政治、經濟、文化中心。
該項目總建築面積爲88,598.52㎡,其中商業部分面積65,238.52㎡,寫字樓及酒店部分面積13,200㎡,地下室10,160㎡,總投資爲50,510萬元,建設期爲1年。項目的1-6層爲購物中心,總建築面積爲65,238.52㎡,滿足一站式購物需求;酒店部分9層,總建築面積13,200㎡,通過租賃形式,引進國內品牌酒店管理公司進行經營管理。公司預計所得稅後財務內部收益率爲11.06%,投資回收期爲9.55年(含建設期1年)。我們認爲公司憑藉其"中百"品牌的號召力,強大的供應商資源、先進的管理模式及優秀的管理團隊,有利於鎖定江夏區新老商圈內的消費羣體,從而擴大公司在江夏區域的市場佔有率,提升公司盈利能力。
超市費用壓力高企,百貨積極下沉渠道:公司近年來職工費用漲幅較大,目前公司職工費用已佔期間費用的45%左右,而之前僅佔30%,我們預計2012年公司人工成本仍將上漲40%左右。
此外租賃費用也上漲較快,超市行業門店物業以租賃爲主,公司之前的門店租賃費用在25元-30元/月/平米,而新開門店的租金水平在70-80元左右,對公司利潤造成較大侵蝕。百貨方面,隨州店於2011年底開業,目前毛利率處於較低水平,前臺毛利率大約爲13-14%。中心百貨店新增2層樓面,每層增加了4000平米,目前商品定位潮流品牌爲主。而恩施來鳳購物中心於2012年1月開業,爲自有物業,百貨面積大約1.4萬平米,餐飲和電影院爲出租形式。公司其他儲備項目,基本都在湖北二三線城市,未來將積極分享二、三線城市的城市化進程增長。
短期爆發性欠佳,維持增持評級:我們維持公司2012-2014年EPS分別爲0.42/0.48/0.57元,以2011年爲基期未來三年CAGR13.2%,6個月目標價9元。我們認爲公司未來"百貨超市家電"混業經營是開拓二、三線城市較爲便捷的外延擴張模式。但短期來看,人工、租金上漲幅度較高對超市行業整體的利潤侵蝕負面影響較爲嚴重,考慮到公司外延擴張較爲積極帶來的開支和費用,維持增持。中百集團在超市業態方面的壟斷性,從目前來看在武漢地區並未削弱,但是整體超市版塊面臨較大的費用壓力和更長時間的培育期,因此短期我們認爲爆發性不強,缺乏彈性是超市版塊目前所有上市公司都面臨的大問題。
風險提示:開店過快導致人才儲備不足,CPI回落導致超市營業收入低於預期增長。
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