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有人會質疑,若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款,那何必還要計較他怎樣處置房子?其實遇到此種炒房客,不管對賣房的房主還是下一個買房人來說都有巨大安全隱患。
對賣房的房主來說,如果辦理公證,雖然房主最終能取得全部房款,表面上看沒有經濟利益的損失,但存在一系列風險。
首先,炒房客將該房屋轉賣他人,炒房客只是名義的賣房人,形式上是代理原房主出售。若該合同履行過程中產生糾紛,新的買房人可能主張原房主與炒房客存在惡意串通的行為。一旦發生訴訟,原房主將被直接列為被告。
其次,因原房主已將房屋交付炒房客並取得價款,實際佔有人和使用人已隨之轉變。
炒房客再行轉賣甚至進行多次轉賣,產生糾紛後,新的買房人會要求買賣合同的相對方——原房主交付房屋。原房主必將承擔『一房二賣』甚至『一房多賣』的法律責任。
另外,若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結構,將房屋進行修飾後轉賣。新的買房人入住後發現質量問題,會直接向原房主主張修復或賠償。
因房屋未過戶,在炒房客尋到下一個買家前,若將房屋租賃給他人,或在該房屋內進行其他違法亂紀活動,原房主作為房屋的所有人可能為此承擔更重的法律負擔。
更有甚者,若炒房客未向原房主支付全部房款,一旦其將房屋轉售後卷款逃走,後果更不堪設想。
買房人 將遇四大弊端對新的買房人來說,買房遇到炒房客也有較大弊端。
首先,以不滿五年的普通住宅為例。按照交易習慣,二手房交易的營業稅一般約定由買房人承擔。正常交易途徑下,炒房客從原房主處購買時應按照房價款差額征收營業稅,炒房客再次轉讓給新的買房人應再次按差額收取營業稅。
但因炒房客不辦理過戶和交稅,所以新的買房人是按照原房主購房價款為基准計算營業稅。實際上是炒房客將本應由自己承擔的大部分稅費轉嫁給新的買房人。
同時,因炒房客不是實際房屋產權人,對房屋狀況不甚了解,還會為了提高轉賣價格進行簡單裝修,隱藏房屋缺陷。買房人最終買到的可能不是其理想的房屋。
房屋物業、供暖、水電氣、有線電視、電信等事項的辦理可能會涉及實名的問題,這些工作炒房客往往不能直接辦理,新的買房人會因此產生不必要的麻煩。
如果遇到炒房客『一房多賣』,則買房人難以順利取得房屋。
法官提醒 如何防止炒房客算計房主在賣房時對一些問題多加注意,能大大降低遇到炒房客的風險。
首先,選擇正規中介機構提供居間服務。出售二手房應選擇知名、正規房產經紀機構。這些機構一般操作規范,管理嚴格,工作人員業務熟練,可避免中介與炒房客一起『做籠子』的情況出現。
第二,不要貪圖支付全款而大幅降低報價。
炒房客一般會選取面積較小、總價較低的房屋進行買賣,並以短期內支付全款等理由壓低房價。這往往是炒房客壓低房價的一貫伎倆。房主應以正常市場價出售房屋,不要貪圖買房人能夠短期支付全款而過分降低價格。
第三,留意買賣合同中的公證條款。
辦理公證不是買賣房屋變更產權人的必經途徑。賣房時若見到合同中有公證條款的一定要多加小心,最好不寫公證條款,或將公證內容在合同中明確,不要給炒房客留下進一步操作的空間。
買房人應注意同樣的問題,最好直接與房產證登記的產權人進行交易,從而避免炒房客鑽空子。
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