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法院經調研發現,此類案件有一些共同之處,炒房客與房主簽訂房屋買賣合同時,合同中往往含有公證條款。
此舉的目的在於從房主處取得該房屋出售、過戶等相關事項的代理權。從而在下次買賣中,將房屋從該房主名下直接過戶給新的買房人,以此達到獲取更多差價的目的。
同時,公證條款往往先進行模糊約定,從而不致房主在簽訂合同時生疑拒簽。
●步驟二 伙同中介做『籠子』 讓房主往裡鑽從表面看,炒房客是為買房自住,且按合同約定實際支付大部分甚至全部房款,但這只是騙取房主信任的一個步驟。
合同履行過程中,炒房客一般會找出一些理由,比如聲稱買房實際由其父母出資,房產證可能要寫父母名字,可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理。炒房客以此作為房主辦理房屋過戶手續的替代方式,從而為自己留下炒房的活動空間。
另外,炒房客會主張為防止支付房款後不予過戶情況出現,可委托給房產中介某業務員,由其作為共同信任的監督人辦理房屋買賣過戶等事宜。而實際上該業務員是炒房客在『黑中介』中的『同伙』,與炒房客一同『做籠子』讓房主往裡鑽。
●步驟三 業主擔心違約 只能『配合』炒房有的房主沒有識別出炒房客的『陰謀』,徑直配合其辦理公證手續。
有的房主雖有顧忌,但擔心自己違約,且認為炒房客已支付價款,最終往往無奈地予以配合。
本案中,李先生在簽訂房屋買賣合同時沒有注意到公證條款。
當魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續時,李先生纔發現魏某有炒房的嫌疑。
但為了繼續履行合同而不致違約,李先生希望僅將公證授權范圍限制為辦理過戶,不能包含買賣和網簽等事項,遭魏某拒絕。
因具體的公證內容未在買賣合同中明確,所以並不能直接將未辦理公證而導致合同無法繼續履行的責任歸結為一方,使李先生陷入進退兩難的被動境地。123