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做了樓市這一行,總三番五次被迫要做算命先生。諸如『何時纔是買房的時機』?這樣的話題要回答便讓人十分為難。可惜樓市沒有『章魚哥』,所以就算是尷尬也只能大膽『直面』了。
按照歷史經驗來說,看空比看多的危險系數要高許多。不過,預期有變,樓價軌跡也必然發生轉變,原因很簡單,如果樓價居高不下、逆勢反彈的話,會有更嚴厲的調控政策出臺乾預;不僅如此,地方政府的約談問責制也很到肉,開發商很聰明,自然不會不懂得就坡下驢的道理。因此,在此筆者便壯膽做一回危險系數很大的預測者,樓價很快會有下調之舉,購房者短期內可稍安勿動。
不過,話說回來。此輪樓價下調,真相與假相會交雜而行,短期內『被降價』的可能性極大,消費者需認真識別。
成交量的持續萎縮會是開發商加大促銷的動力,而政策的步步緊逼更是其捨價自保的原因,更何況有地方政府的問責壓力在其中,因此,可以預計的是,在供應量較大的郊區、在大集團開發商旗下的物業裡,最有可能出現第一波降價促銷的產品。這也是消費者可以密切留意的產品類型,更是『大風起於萍末』的異動。
然而,表面看來,政策處於強勢,且有逐步加強的後手,似乎令人心驚。但事實上,剛強未必能制勝一切。眼下,與政策形成最強硬對峙的則是無形的購房者預期,普遍認為房價降不下來成為民間頑固的經驗論。折中的說法則是樓市會在小降之後回昇,預期的堅定成為治理樓市的最棘手難題。真令人感嘆,幾千年前的一位哲人老子所說的那句話真是太有道理了,『天下莫柔弱於水,而攻堅強者莫之能勝』。眼下則是如此,預期雖然至柔至弱,似乎可一夜更改,但又如此頑固,便算是『史上最強調控』也未必可以攻克。在未來的二三十年內,城市化、剛需、土地財政等問題的存在,便是預期無法徹底更改的真正原因。
因此,購房者也不要對降房價有不切實際的幻想。由於房子不跌只漲的預期,使得樓價『下跌——走穩——反彈——走穩』會成為很長一段時間的常態。排除通脹因素,樓價如能下跌15%,筆者認為,買家則可大膽入市。(詹青)