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專家提醒,加息對普通購房者影響有限,提前還貸實際意義不大;多套住房投資者應主動控制風險,降低還貸壓力
『加息了,是不是需要提前還貸呢?如果年內繼續加息,該如何對待房貸呢?』昨天,央行加息的消息傳出後,記者不時接到一些市民的諮詢。而在一家專業財經網站對此問題的專項調查中,有54%的受訪者表示會提前還貸。
昨天,記者聯系了中信銀行杭州分行理財師丁志毅。他表示,市民是否提前還貸和利率關系不是很大,而是要更多考慮經濟發展階段以及自身的經濟狀況。此外,對於那些投資多套房產、房貸壓力特別大的市民來說,要及時與銀行聯系,或者延長還款期,或者改變還款方式,避免因為不能及時還款而帶來的不良後果。
非首套房貸受影響明顯
由於銀行對首套房貸實行優惠利率,對於能獲取下浮利率的首套房貸客戶而言,此次加息帶來的實際影響將比加息幅度要小。
以100萬元、貸款期限20年為例,月供將增加多少呢?在加息前,銀行5年期以上房貸利率為5.94%,打8折是4.752%,按等額還款法計算,每月需還貸款本息6463.33元;加息後銀行5年期以上房貸利率為6.14%,打8折是4.912%,每月需還貸款本息6551.04元,月供增加87.71元。而對於此前獲七折優惠利率的房貸客戶影響更低,打完折後,其承擔的實際利率,將由此前的4.158%上調為4.298%,實際上調幅度只有0.14個百分點。
不過對於二套及以上房貸客戶而言,形勢要嚴峻些。此前銀行普遍對二套房貸執行上浮10%的利率,此次加息後,這部分客戶的實際貸款利率將由此前的6.534%上調為6.754%,實際上調幅度將擴大0.22個百分點。對於150萬元20年期等額還款的二套房貸而言,月供將由此前的11213.64元增加至11409.03元,提高了195.39元。累計應還利息將由此前的119.1274萬元提高到123.8166萬元,增加了4.6892萬元。
由於大部分銀行對於貸款利率的調整是從下一年開始的,對於絕大部分老的房貸客戶而言,今年剩下的兩個月,房貸月供不會受影響。不過市民也要特別注意,也有部分銀行的房貸利率調整,是從下一期開始的,對於這部分客戶而言,最好能夠在下月還款前諮詢貸款銀行,多存點錢進去,以免因扣款額不足而造成不良還款記錄。
提前還貸實際意義不大
『一般來說,因為一次加息就提前還貸意義不大。』丁志毅分析說。對於那些有餘錢還貸的市民來說,評判是否提前還貸的唯一標准就是自己的投資收益是否能超過貸款利率。而投資收益高低和國家經濟發展所處的階段有關。
目前國民經濟處於從低谷向繁榮期發展的階段,在這個階段投資的機會是非常多的,獲得較高的投資收益也是比較容易的,因此如果有餘錢還是建議市民進行投資。
『從目前主要的三個投資市場來看,房地產受到政策調控壓力很大,債市在加息後價格也會下跌,因此最好的投資機會就是股市。特別是在各路資金紛紛湧入股市之際,後市賺錢的機會還是很多的。』丁志毅說,對於那些資金量較大的客戶,還可以考慮信托產品,加息後信托產品的收益率肯定也會大幅提高,這些市民可以關注其中的投資機會。
丁志毅表示,如果貸款比較多的人,自己手裡的錢還有投資等機動使用的話,選擇提前還款其實是沒有必要的。首先,此次加息仍然在人們的承受范圍內。另外,政策會隨形勢而不斷調整,誰都說不准接下來會出臺什麼政策。所以提前還款要根據自己的經濟情況而定。此外,目前不少銀行都推出了具有理財功能的房貸還款賬戶,借款人將閑置的資金存入這種賬戶,就可以抵扣貸款本金,如果遇到新的投資機會,借款人可以隨時支取存在賬戶中的存款,綜合下來這些資金一年的理財收益率接近5%,基本上可以抵消貸款利率。
投資人士還分析認為,在目前CPI高企的大背景下,銀行貸款所支付的實際使用成本已經降低了。『銀行5年期以上房貸利率為6.14%,而扣除CPI漲幅,實際支付的利率其實已經下降了。在這樣的情況下,只要投資收益超過實際支付利率,就沒有必要著急提前還貸。』
還貸壓力過大應及時調整
『我手上有四套房子,其中三套都有貸款,每個月還貸在8000元左右,這次加息每個月要多還200多元,如果再連續加幾次我就橕不下去了。』在杭州某外企工作的小陳告訴記者,來自溫州的他在朋友的感染下開始投資房產,前些年也賺到了一些錢。
『每年都會買上一兩套,然後再賣出去,但今年樓市不好,掛出去的一套房子三個多月了還沒有成交。』小陳說,雖然夫妻兩個收入不低,但大多數都要用來還貸款,以前還好一些,現在妻子剛剛生了小孩在家休息,一下子感覺還貸壓力變得很大,加息後他的日子就更難過了,他向記者詢問該如何應付房貸。
『這類的投資者更應該引起我們的關注。』丁志毅說,加息後,普通購房者更多關注是否要提前還貸,而有一些資金實力不強的炒房族就會感到巨大的經濟壓力。特別是在杭州,類似小陳的工薪炒房者也有不少,本身房貸的壓力就比較大,一旦遇到加息就會對家庭生活造成很大影響,對於利率風險,這些人要有足夠的重視。
『對於這樣的人我給出兩個建議,一個是延長還款期,一個是改變還款方式。』丁志毅說,第一個方法很簡單,原來20年的貸款改成30年,還款金額肯定會降低,等待將來房產市場好轉賣出房子後再提前還貸;第二種方法,對於那些家庭收入條件突然惡化的市民來說是個不錯的選擇。比如原來是等額本金的,可以改成等額本息,這樣目前還貸的壓力就會小不少。
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