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今年財政預算報告中一句要『研究開征物業稅的實施方案』猶如一把『達摩克利斯之劍』懸於房地產開發商頭頂,而政府工作報告中已將『加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平』等納入2007年工作部署中。
『不是今年開征,明年也會征』,一位開發商悲觀地認為。
而消息人士卻透露,國稅總局已在幾個城市做過『空轉』——模擬試點,但其中還有一些技術問題需進一步完善,今年有可能在部分地區或城市『實轉』——征收試點,但全面開征還有待各種技術問題的解決。
物業稅成『達摩克利斯之劍』
『從「抑制房價」的表態到「研究開征物業稅」的措施,這明顯地釋放出了政府將繼續加強房地產業進行調控的信號。』從事房地產業的全國政協委員、江西民生集團董事長王翔向新華社記者表示。
建設部副部長劉志峰此前也曾透露,建設部正會同相關部委研究制定房產保有環節的稅收問題,大戶型住宅的稅負肯定比中小戶型重。
物業稅也叫不動產稅,它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的昇高而提高。不動產稅是擁有房屋所要交納的稅,屬於持有稅。中信證券研究部研究員王德勇認為,開征物業稅直接增加了需求方持有房地產的成本,對投資和投資性需求的抑制作用較大。
社科院財貿所專家認為,開征物業稅的意義絕不僅限於調控房價,其更重要的意義在於開征物業稅能夠改變地方政府『以地生財』的開發模式。物業稅作為地稅,一旦征收能夠為地方政府帶來穩定的收入來源,因此,它能給地方政府帶來的收益不僅取決於房地產的規模,更來源於由於房地產昇值所帶來的房地產稅收增值。
『開征房地產稅,能夠引導地方政府增加基礎設施,提供更多公共服務,改進區域環境,從房地產價格昇值中獲得更多收益』,這位專家指出。
國民經濟研究所所長樊綱總結道,物業稅是房地產市場的內在穩定器,當前的調控政策多是從外部用力。『大家都想著未來價格上漲帶來的好處,同時又不支付物業持有成本,這就鼓勵了投資性需求的膨脹。』樊綱認為,開征物業稅將有利於減少市場上大量存在的閑置房,也有利於減少奢侈品需求;還將使政府有了穩定的稅源,避免『土地財政』。
全面開征仍存疑
王德勇認為,今年開征物業稅的可能性很大,『分類開征的條件已趨於成熟,對高檔住宅開征的可能性較大』。
開征物業稅問題是在國家對房地產調控的系列政策出臺後提出的,而且,『國家對房地產市場調控很堅決,中央和地方政府在這個問題上也逐步取得一致』。業內專家指出,開征物業稅與否取決於國家對房地產市場調控的力度。
鏈家地產市場總監金育松說,物業稅的設計一直都在進行,出臺物業稅政策是為了控制房地產價格持續高漲,需要平抑物價,但目前,物業稅出臺在實際操作層面還存在問題,比如,如何評估房屋價格、物業稅稅率等都還需要明確。
社科院財貿所專家也認為,今年不太可能在全國推開物業稅,技術問題可能還需要征求各方面意見。他認為,起征點設計、免稅標准和稅率等是目前的主要問題,『現在已經到了三月中旬,而目前尚未看到具體的征管措施出來征求意見,在年內推出的可能性很小。』
『內外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產權制度尚不明晰、以累進稅率征收還是按比例征收……』,征收物業稅還面臨著諸多現實問題。業內專家說,征收物業稅需要建立在產權明晰的基礎上,物權法和企業所得稅法等目前還在審議,即使通過也要在明年纔能實施,因此,今年開征物業稅的可能性不大。
效果取決於力度大小
『物業稅逐年繳納,使部分投資者和投機者增加持有成本,就會減少房地產投資和投機需求,從而帶來房價下降的好處』。這一說法廣為流傳。
但業內專家認為,即使開征物業稅,也不一定導致房屋價格下降,『比如,如果物業稅的適用稅率低,每年每套房子平均只需繳納一、二千元,那麼相對於房價上漲所帶來的好處,仍是微不足道的』。
社科院財貿所專家說,我國居民住房來源比較復雜,比如說,拆遷房、單位分配住房等,這些住房的持有者可能並沒有多少收入,如果征稅太多,可能會影響到這部分住房持有者的生活水平,『因此,征收物業稅可能采取折衷的做法,即,稅率定得低一些,免稅范圍放得寬一些』,這樣也可能會降低物業稅的效果。
王德勇表示,對房地產市場的調控,並不能單純依靠物業稅這『一根繩子』,而單憑簡單的物業稅也很難扭轉房地產價格的基本走勢和格局,『調控房地產市場,需要一系列政策配合』。
截至目前,房產交易中涉及到的稅費有契稅、營業稅和個人所得稅等,房地產開發過程還需要繳納土地增值稅、城鎮土地使用稅等,這些稅費的開征已對房地產市場造成一定影響。
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