北方網消息：近日，位於天津市河西區熱點地段，春節前曾經認購十分火爆的某樓盤，在正式開盤之際遭遇了業主的一次集中退卡，據知情人估計，兩三天內即有至少10%的業主退掉了原來看中的房子。一些業內人士透露，津城的不少樓盤同時也發生了這樣的情況。相比春節前後的搶房熱浪，此次退房勢頭頗有些諷刺意味。

　　春節前，孫先生卷入了『搶房大潮』，在河西區熱點地段選中一套兩室。封盤階段，鑒於售樓員提供的預計均價——3300元/平方米還可以接受，孫某購買了認購卡。但是日前，當該項目正式開盤時，價格卻一下暴漲到3750元/平方米。由於無法承受巨大的價格差異，包括孫某在內的戶業主忍痛退掉了房子。無獨有偶，一位媒體同行也由於不滿意開發商對樓盤建築設計的擅自更改，也正經歷退房的痛苦過程。

　　搶房熱浪未過，退房風潮又起，天津房地產市場這是怎麼了？

　　三大緣由看退房

　　緣由一：無奈價格瘋長無邊。這種原因造成的退房幾乎全是認購卡退房，最經典的就是上述孫先生的案例。據了解，由於今年的特殊市場情況，較春節前，天津市商品房房價平均漲幅已經達到10%以上，眾多樓盤往往又有或長或短的封盤期，於是認購時的參考價格根本無法作為最終價格依據。由於與心裡預期相去甚遠，消費者只能進行新一輪的選房。

　　緣由二：期房遲遲無法開工。由於審批手續或資金不到位，有些項目在開盤後很長時間都絲毫不見動靜。購房者失去等待的信心，趁早另謀出路。

　　緣由三：實物、預期有落差。購房者置業決策時的一項重要依據就是房型設計和小區規劃。而目前很多開發商在圖紙階段就開始賣房子，初期向購房者介紹的規劃設計往往會在提交政府部門審批時發生變更，或者開發商為了適應市場需求而對規劃設計進行局部調整。這類問題也就成了目前常見的退房理由。

　　誰說消費者失去理智？

　　對於前一陣『天津消費者在搶房熱中失去理智』的說法，此次退房或許是個有力的反證。在采訪中記者了解到，除了上述原因之外，消費者對於天津市房地產產品及市場的了解和分析也非常到位。

　　現一輪市場上的商品房大多在去年上半年開盤，其成本按照當時的市場需求預期倒推，而今年年初開始的消費力突然放量，是當時的消費者和開發商始料莫及的。因此從這個層面來講，現在在售的樓盤價格是大大高於其價值的。天津人一向『會過』，不是有句老話叫：『寧買吃食不買不值』嗎？於是當市場提供的產品與預期有差距，當性價比不稱心如意時，天津人便要退房。

　　退房有因，謹防泡沫

　　每個樓盤有一定比例的退房本屬正常，但縱觀天津樓市，像今天這樣時間如此集中的退房卻是不吸引眼球也難的。尤其是以此次退房風潮與前一階段的搶購風暴對比，對於目前商品房價格持續高漲的現象，我們應該有些思考。

　　曾有學者分析，從已經發生的泡沫經驗來看，房地產泡沫產生的根源之一就在於市場交易成員的非理性預期。理論認為，一種『從眾行為理論』很能說明泡沫經濟的微觀機理。市場中的大批消費者，由於無法獲得准確的信息，只能依賴於其他人的行為和預期來形成自己的預期，從而通過模仿其他人的行為來選擇自己的行為策略。在從眾行為下，人們不斷地參與購買房地產，但價格決不會崩潰。價格繼續上漲又誘使人們接著購買，這正是泡沫產生的原因。

　　有關業內人士分析，從這個角度來看，這一段時間以來開發商在銷售過程中的種種手段是人為地制造了這樣一種非理性預期。我們不否認大量拆遷帶來的剛性需求，也不否認改善型消費對市場的拉動作用，消費的集中放量確實帶來了短時間的供需錯位。但是，諸如封盤、頻繁調價、甚至是還未拿到許可證就賣認購卡等等手段，確也在無形當中助長了樓市的緊張氣氛，助長了許多人『買漲不買落』的心理，這不由得讓記者想起了80年代的生活物資搶購。並且，據業內人士的觀察，現在的房地產市場上已經出現了一種現象：真正需求的人輾轉多方買不到房子，而買了房子的有很大一批是投機者，買了不住等投資，房子實現了交易價值而沒有使用價值。所以，這一開發周期裡的商品房價格已經是『虛火上昇』了。

　　由此可見，退房風潮的出現一方面能說明天津消費者的理性，另一方面也是對市場的一次很及時的提醒。

　　可以退房的幾種情況

　　1、遲延交付

　　房屋出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，買受人一方可以要求解除合同，但當事人另有約定的除外(例如合同中有約定)。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經買受人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。買受人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

　　2、開發商無證或缺證

　　依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》(以下簡稱『司法解釋』)第九條約定：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息並賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　該條款的意義在於當事人雙方在訂立商品房買賣合同時，如果均未提及商品房銷售許可證明，或者買受方無法提供出賣方故意隱瞞的證據，則該合同視為有效合同，不得撤消。

　　3、擅自變更設計

　　在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房。

　　4、面積誤差

　　面積誤差絕對值超過3%，如果合同有約定的、非退房的處理方式，應依從合同約定。合同未約定的，買受人可以選擇同意繼續履行合同或退房。

　　5、房屋質量

　　依據《天津商品房管理條例》的規定『房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房准許交付使用證後，方可交付使用』。而取得住宅商品房准許交付使用證，要件之一就是竣工驗收報告。

　　依據『司法解釋』：『因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持』。以及『因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持』。

　　6、房產抵押

　　如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，就可以要求退房。

　　7、一房賣二主

　　商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現，根據『司法解釋』第八條，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息並賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。