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最近大家都在討論一個問題,那就是『溫州的炒房客究竟有沒有退出上海樓市』。原因是溫州的投資者投入了巨額資金在上海買房,一旦退出,影響自然巨大。而吸引他們投資不動產的原因,是因為他們覺得一方面目前上海的房屋租賃市場潛力巨大;另一方面,這樣的投資非常踏實,即使退一萬步講,房價下跌也可以留給子孫後代。不過從資產管理的角度出發,這種策略其實還是有待商榷的。
首先,把資金完全困守在不動產上實際上是沒有效率的。按照國際通行的標准,投資公寓的年回報率在5%至7%之間。目前,國內個別區域的水平盡管高於此,但長期的趨勢肯定是回歸平穩發展。因為隨著資本的大量進入,房屋租賃市場很可能會供過於求,房租很難顯著提高甚至會出現下滑。在美國、西班牙,扣除貸款利率、維修費用等正常開支後,房地產的投資回報率只有3%到4%。而據一份最近公布的統計報告,過去70年中,英國各項資產的回報率均值在稅後達到了4.5%,但房地產投資的回報率卻為負3.7%。因此,對資產進行合理的配置,綜合考慮不動產投資和金融投資的配比是非常有必要的。
此外,如果是留房地產給子女,等到兒女長大了,他們不見得用得著。誰又能夠為10年後的世界畫一個藍圖呢?現在的世界變化速度太快,這一代的孩子長大後,繞著地球跑可能是常態。現在在國內受教育的小孩,10年或15年後,可能長期在外國工作或定居,所以不必為孩子的未來設限。如果想留一些資產給孩子,那麼像銀行存款、股票、基金等有價證券的靈活度較高,等子女長大以後,不論他在那裡發展,都可以帶著走,他可以變現,也可以不處理,彈性比較大。
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