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2004年2月6日,上海復地(2337.HK)在香港聯交所正式掛牌,當日收盤價較招股價上昇7.4%。這是猴年香港股市的第一只內地上市新股。2月末,香港各大新聞媒體相繼披露了天津房地產界的龍頭企業——順馳意在香港上市的消息。2月24日—2月26日『天津城市建設項目香港招商會』期間,香港金融資本、企業、媒體紛紛聚焦天津的投資機會和天津的潛力企業,除了一大批投資項目順馳等天津名企也吸引了國際金融資本的眼球。此間順馳公布了聘請匯豐銀行為其保薦人的消息,正式步入香港上市之路。另有消息稱,北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商,均有意在條件成熟時到香港發行H股。2004年,我國房地產界掀起了一股到香港股市融資的熱潮。
資金渴求催生上市熱潮
春節過後的這一股上市熱潮並不是無本之木,房地產企業對資金的渴求是此番上市潮的根本動因。2003年由於國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和央行《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》等『政策』的出臺,被地產界喻為『政策年』。特別是央行《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從開發貸款、土地儲備貸款、建築施工企業貸款等7個方面收緊了商業銀行流向房地產市場的資金鏈條。隨著該文件的逐步貫徹實施,房地產企業日益明顯地感受到了資金緊張所帶來的壓力。
較之央行《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的影響將在2004年及今後更長的時間中顯現。因為大量在建或尚待開發項目的存量土地都是在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出臺前協議出讓的,對目前土地市場影響不大。但在存量土地交易大量減少的情況下,土地一級市場的價格競爭會日趨加劇,門檻將提高,土地現行政策和供給關系對房地產投資的影響逐漸顯現。
基於政策面的影響,房地產企業不能僅依靠境內銀行短期貸款發展,利用長期債權或股權獲得資金,用信托方式、境內外基金將持有物業證券化都有可能是房地產企業未來發展的資金動力。
房地產融資方式的變化、土地制度的變革,將會使房地產企業的經營模式,交易方式隨之改變。2004年也被業界喻為房地產行業實行企業重整的『企業年』。作為直接融資的重要手段,股票市場理所應當成為地產商心儀的目標。融資成為許多房地產企業2004年最主要的議題。目前,在全國3萬多家房地產開發企業中,上市企業約130家,佔企業總數的0.4%。但近兩年來,國內A股市場持續低迷,新股上市節奏緩慢。2003年發行新股63只,而與房地產有關的只有『新疆城建』一家,房地產行業作為國民經濟的支柱產業,在資天津市場的表現不免有些尷尬。為資金所困的開發商,於是將目光投向了海外,與深交所近在咫尺的香港資天津市場自然成了首選。
香港作為世界重要的金融中心之一,大批外國銀行及金融機構在這裡聚集。上世紀80年代以來,香港一直是世界第四大銀行中心;外匯市場的交易量僅次於倫敦、紐約、東京和新加坡,居世界第五位;同倫敦、紐約、蘇黎世一起並列為世界四大黃金市場;證券、保險、期貨和租賃等市場也在世界上有一定的地位。被業界評為亞洲最賺錢的銀行香港上海匯豐銀行就坐落於此。資產總值排名亞洲第11位的香港上海匯豐銀行2002年度贏利逾33億美元。1865年在香港及上海創建的香港上海匯豐銀行有限公司,是匯豐集團的創始成員及其在亞太區的旗艦,也是香港最大的注冊銀行及三大發鈔銀行之一。匯豐也是2008年奧運會的財務顧問。而香港匯豐近年來的投資銀行業務實踐表明,對於財務狀況良好、市場份額較大的中國內地房地產企業,國際資天津市場一直青睞有加。
市場前景打動海外金融
事實上,內地不少的地產商就已經向香港資天津市場邁出了腳步。北京首創置業便是其中之一。2003年6月19日,首創置業(2868.HK)在香港正式掛牌交易,成為首家在香港上市的大盤國企地產股,並成功從國際資天津市場融資9億多港元。正是首創置業的樣板效應,激發了其他房地產商『到香港資天津市場上市』的熱情。繼北京首創置業之後上海復地後來居上,以采用招股價的上限價位公開發售,公開發售部分凍結資金達720億港元,超額認購達480倍。天津順馳也早在兩年前與匯豐接洽,並於今年2月19日與匯豐銀行簽訂上市保薦人協議。
內地企業看好香港資天津市場是有原因的。順馳集團財務總監汪浩介紹說,順馳之所以選擇香港上市看重的是香港市場的成熟與規范。『之所以選擇在香港上市是因為香港市場能真正挖掘一個企業的價值。在評估一個企業的價值時,香港市場有一整套較完善的方法,要對企業進行審計,對企業的資產和資產質量進行評估還會評估企業未來的價值。而且這些都是由中介機構來客觀評價。審計師出審計報告,評估師出評估報告,券商分析師做未來的盈利預測,律師對企業的合法性與合規性進行復核……這一切將會對企業的價值做出客觀評價,能就企業未來的盈利水平做一個客觀評價。順馳是一個發展迅猛的好企業,它的發展要比過去的業績更好,它的潛力更體現在未來,香港市場能夠更好地挖掘順馳未來的價值,所以順馳選擇在香港上市。』
香港匯豐銀行亞太區投資銀行主管宦國蒼博士認為,中國內地房地產商之所以青睞香港資天津市場,除了內地股市擴容速度放慢之外,一個很重要的原因就是:企業到香港上市與到內地上市相比相對比較寬松。他說,只要上市保薦人和承銷商對企業的財務狀況有信心,內地企業到香港聯交所上市並非遙不可及。
內地房地產企業青睞香港資天津市場也絕不是單相思,海外投資者正越來越看好我國內地的房地產市場。以上述三家企業所在的城市為例,天津2003年商品房銷售創歷史最高紀錄,總計銷售商品房已突破1000萬平方米,與去年同期相比銷量增長55%。北京去年的商品房銷售額同比增長了10.4%,上海去年的平均房價漲幅和房地產開發投資增幅均攀昇了20%以上。
2月25日,在『天津城市建設項目香港招商會』期間,順馳中國控股有限公司高層管理人員參觀了位於香港中環的香港上海匯豐銀行總部大廈。匯豐銀行全球行政總裁邵銘高、亞太區董事歐達勤等對順馳高層的到訪表示熱情的歡迎。雙方在愉快的氣氛中進行了親切的交談。
會談中匯豐銀行透露希望進一步加強與天津市及天津的優秀企業合作,為天津企業融資提供服務,促進天津的發展。匯豐銀行全球行政總裁邵銘高介紹,匯豐非常注重中國內地業務的開展,特別是對於天津這樣發展迅速、發展潛力大的城市將傾注更大的熱情,目前香港上海匯豐銀行已經正式接受順馳中國有限公司的委托,作為順馳香港上市的保薦人。香港上海匯豐銀行在與順馳接觸的兩年中對於天津的經濟發展、城市建設發生的變化以及房地產行業的前景都有了非常深入的了解,認為天津是一個非常有發展的城市,而且順馳是一家有戰略、有思考的企業,它的上市將促使其實現國際化、規范化和更快速的發展,香港上海匯豐銀行有信心能夠很好地完成這項業務。
對此業內人士評論,一個企業在國際資天津市場融資成功將提昇一個城市在國際金融市場的形象。順馳作為天津培養的優秀企業如果能上市成功將從一個側面反映國際資天津市場對天津房地產市場和天津投資環境的認可。
同時香港匯豐銀行正式接受順馳中國有限公司的聘任,成為順馳香港上市的保薦人。這足以說明對於我國內地房地產業界的優質企業,海外資本依然十分看好。匯豐高層表示可以通過自己的國際業務網絡和豐富的融資經驗,協助天津順馳加強資本基礎,加速業務擴張。與此同時,也借此機會,將天津市這家富有實力、經營規范的房地產企業推介給國際資天津市場。
海外上市意在戰略
盡管發行股票上市的過程長,手續復雜,成本較高,特別是房地產行業,企業贏利模式有別於一般工業企業,資金流不連續,因此很難達到上市要求,但一些優秀的房地產商仍然沒有放棄上市之路。當前還有不少地產企業在項目開發上,是依靠銀行貸款和銷售房款來維系項目的整體運作,專家評價上市是企業獲取資金,實行資本運作的首選方式之一。也是企業調整內部結構,做大做強的優選途徑。業界專家也評價,直接上市融資是房地產企業最好的選擇,不僅可以從容化解金融風險,而且可以降低企業融資成本,改善企業資本結構等等。甚至有的媒體在報道中將2004年評價為房地產業的金融創新年。
香港上市自然也是順馳整體戰略的重要一步。順馳中國董事局主席張桂宗表示,在香港上市是該集團更規范化發展的重要舉措。他說,利用匯豐在全球資天津市場的廣泛網絡及經驗,順馳不但可以涉足國際資天津市場,滿足集團發展的資金需求,同時也可以使我國內地企業加深對國際金融市場的認識,使企業的財務管理進一步與國際市場接軌。
當提及上市的目的時,順馳的財務總監汪浩則表示融資並不是順馳上市的惟一目的。改變順馳的股本結構,整合順馳的管理結構,增強公司股本規模,完善融資結構,讓上市公司更規范、更透明。汪浩介紹說:『現在有種傳言認為上市就是為了圈錢,其實並不盡然。順馳赴港上市,重要的是要改善現金流、完善財務結構。上市融資10多億港元在順馳今年100億元的目標銷售回款中佔不了多大比例』。
香港上市采取的是保薦人制度,保薦人要對其『保薦』企業的對外承諾負法律責任。作為天津房地產市場的龍頭,順馳集團以良好的市場業績『深深地打動』了香港匯豐。2003年,順馳的房地產開工面積達200萬平方米,銷售面積達130萬平方米,銷售回款逾40億元,在天津房地產一級市場上以20%的市場份額高居首位。自去年9月至今年3月的半年時間裡,順馳已進入天津以外的北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、榆次、荊州、保定、武漢等城市並開始作業,獲取的土地項目超過10個,面積超過5000畝。在二手房中介市場上,順馳同樣『一路領跑』,目前在天津建有100家房屋中介直營連鎖店以及近200家社區協作店,同業市場佔比高達30%。在穩固天津市場的同時,順馳集團近期加快了全國化市場拓展的步伐。在房地產一級市場上,順馳已在北京、上海、石家莊、南京、蘇州等城市取得初步進展。在二手房市場上,順馳的置業經營模式於北京、上海、南京、蘇州、成都、廣州、石家莊等地『遍地開花』。順馳已初步完成它的第一輪全國化布局。實力雄厚的匯豐經過兩年的接觸,最終成為順馳的保薦人,足以說明匯豐對順馳公司和天津市場的認可。
在談及資金鏈的問題時汪浩稱錢不是順馳考慮的核心問題,順馳的企業文化、全國化戰略、管理架構和商業模式足以支橕順馳擁有牢固順暢的資金鏈。他介紹說:『目前順馳主要資金來自銷售回款。這部分資金之所以穩固是源於順馳的產品能力和操作能力。順馳產品系列涵蓋了住宅的所有類型、所有價位;住宅能做、商業能做、公建也能做;2000元/平方米能做、10000元/平方米的產品也能做。順馳的操作能力更是有目共睹。2003年順馳在天津同時銷售20多個項目,銷售面積達到110萬平方米。3月1日、2日兩天,天津順馳的回款達到了9600萬元。這些能力使順馳能做到快速獲取土地的能力、快速的項目操作能力和快速的現金回款能力。而順馳這種商業模式又是基於對市場正確的判斷。所以順馳的資金鏈是環環相扣並且穩固的,融資並不是順馳香港上市的主要目的。順馳上市的主要目的是把企業做強,上市的順馳將引入三位獨立董事。他們作為小股東的代表將監督順馳的企業運作,使該企業的決策與運作更加規范。可以實現公司資本結構的國際化,為公司管理的國際化,乃至業務國際化奠定了堅實的基礎。』
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