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從昨天起,銀監會將在一個月內對即將出臺的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》征求公眾意見。記者在征求意見稿中注意到,『商業銀行應著重考核借款人還款能力』的條款格外搶眼。銀監會為此規定,商業銀行應將每筆個人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。
銀監會隨後給出的公式表明,房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入;所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償付額)/月均收入。按此公式來計算,如果貸款個人(或家庭)月收入為1萬元,則每月的房貸月供最多不能超過5000元(實際上根本達不到5000元,因為還有物業費);假設貸款人以前已經有房貸、車貸等其他債務,則可貸款項會更少。例如,月收入為1萬元的個人(或家庭),在第一套住房月供2000元、車貸1500元的情況下貸款買第二套房,第二套房的月貸款額最高也不會超過2000元。
另外,銀監會還規定,商業銀行對自僱人士申請個人住房貸款審核時,不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力,還應通過要求其提供有關資產證明(例如銀行存單)、銀行對賬單、財務報表和實地調查等方式,了解其經營情況和真實財務狀況,全面分析其還款能力。對以個人身份申請的商業用房貸款,如借款人是自僱人士或公司的股東、董事,商業銀行應要求借款人提供公司財務報表,業務資料並進行審核。
民生銀行房貸部負責人隨後向記者表示,以往各家銀行也會對貸款人收入提出要求,但是如此詳細和各行統一的要求規范,這還是第一次。如果再把銀監會要求各家銀行給每個貸款人填寫格式、內容完全一模一樣的『個人住房貸款申請表』、『風險評估報告』,還要對借款人的聘用單位、稅務、工商部門等獨立第三方進行調查等內容聯系起來看,銀監會顯然是在『未雨綢繆』。雖然目前銀行掌握借款人真實收入,以及債務情況有很大困難,但這一舉措顯然是在為以後建立全國個人信用系統預留『接口』,逐漸把信用卡、車貸、房貸等『黑名單』全面貫通。
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