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繼去年央行出臺121號文件、國務院出臺18號令對房地產市場融資等一系列重大問題進行規范後,今年2月10日,一紙《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》(京政辦發〔2004〕4號,以下簡稱四號令)又對京城原有的土地交易政策作出了重大調整。一時間,短短600餘字的四號令成為房地產業內外人士的焦點話題。毫無疑問,四號令在改變整個北京土地市場原有游戲規則的同時,觸及了與每個開發商生死密切相關的價格神經。
新法令關乎土地供應
北京市房地產開發的土地交易主要有兩個來源:協議出讓、公開交易。據開發商透露,在2002年33號令出臺前,90%的土地都是協議出讓的。33號令《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》中,經營性項目必須公開交易,但考慮到北京經濟建設的一些具體情況以及當時有些項目辦理過程中的連續性,對北京市綠化隔離帶、小城鎮建設、開發帶危改等經營性項目還允許繼續協議出讓一段時間。
而今年2月10日發布的四號令明確規定:今後,除純粹的危改項目外,綠化隔離地區建設項目用地、小城鎮建設項目用地、開發帶危改項目用地、國家級開發區和科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地等四類經營性用地在辦理國有土地使用權出讓時,須通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行。很顯然,四號令意味著開發商再也拿不到廉價土地了。
SOHO中國董事長潘石屹介紹,北京大部分的未開發土地是『歷史遺留問題』,共1270宗。其中400塊尚處於意向階段的土地將會被政府收回。另800多宗地雖然拿著計委的立項批文,但由於地產商長期找不到錢,並沒有形成北京房地產市場有效的供給。雖然目前政府為了滿足市場的土地供應,將會加大公開交易的土地供應量,但北京市政府土地儲備中心能提供的土地非常少。據了解,北京公開交易的土地從2002年3月13日東五廠的招標開始,共交易27宗。2003年的8月份開始,北京僅公開成交17宗,約是上海的1/10。地產大佬華遠集團董事長任志強更是做出大膽預測:『今年土地供應量將減少19%左右。』北京市發改委投資處官員的發言也證實了這一點。他表示,今年土地供應會比往年略有下降。
漲與不漲是個問題
土地交易規則的改變,必然會影響房價。漲,還是不漲?在記者采訪中,地產大腕們態度鮮明地表明了兩種看法。
供需影響價格,土地供應量的減少必然導致土地價格的上漲,繼而影響到房價。這是持房價上漲論的開發商們的依據。SOHO中國董事長潘石屹是房價上漲論的堅定支持者,潘石屹表示:『土地是北京房地產市場中的「瓶頸」,四號令對北京市的土地供應將產生巨大的影響,不能不影響到房價。』
據了解,房價成本有三個組成部分:土地成本、建安成本、各種稅費。其中,土地成本佔大頭。而在北京的繁華路段,土地綜合成本(拆遷費、出讓金等)加起來約佔房價成本的2/3左右。土地成本在房價中的比重如此之高,那麼它的供應量及價格自然將對房價產生直接的影響。不過,也有反對方。北京嘉鴻房地產開發有限公司黃建?表示:『四號令的頒布是件好事情,對控制北京的土地供應,穩定房地產發展很有好處,但這並不會導致房價上漲。』
支持黃建?觀點的理論依據也是市場的供求關系,現實依據則是北京巨大的存量房市場。他說,『2003年,北京銷售面積和待銷面積的比例是1:7,也就是說,每銷售1平方米的商品房,還有7平方米待售,就是現在不開發了,把目前已有的存量房售空,都需要到2006年。市場的供需關系決定價格,求大於供則上漲,供大於求則下降,面對如此巨大的待售面積,無論如何,房價也不可能逆勢而漲的。』
四方博弈決定價格
在接受央視采訪時,今典集團董事長張寶全說了一句話:『供需決定一切』。話是不錯,可為什麼開發商會做出不同的市場判斷?其實,關鍵還在於一個是從存量、另一個從投放量分析的。
在北京藍石顧問公司董事長李春平看來,目前房地產市場處於四方博弈狀態。政府、銀行、開發商和消費者四方的利益在逐步均衡。從去年開始,銀行調整信貸政策,重建游戲規則,政府也在不斷出臺新的政策,對房地產現狀進行調整控制,消費者也在不斷成熟,這種情況下,開發商也在學會適應,服從於日趨規范化的游戲規則。
從房價的影響方面看,有三種影響因素:成本決定價格,供需決定價格,市場談判力量影響價格。對於第三種影響因素,李春平的解釋是:『這是一種利益重新分配的過程』。李春平認為,目前北京房地產市場目標利潤率還是偏高,土地供應的調整是對土地成本產生一定的影響,但是,限於目前嚴重失衡的商品房面積供需情況,土地成本的提高,只能通過擠壓開發商的利潤實現。因此,如果開發商想通過提高售價來轉移土地成本的提高,將不會被市場認可。因此,李春平判斷,平穩的房價依然是今年北京樓市的主要趨勢。
另據分析,在協議出讓階段,受到各種不確定因素影響,一塊土地的交易完成可能會歷時一兩年,而一旦土地公開交易,交易過程將大大縮短,半年就差不多了。據此,受四號令影響的項目年底就將面市。漲,還是不漲?開發商們的推測和判斷終將由市場驗證。
觀點:土地供應減少催生投機者
中國房地產協會會長、國家建設部原副部長楊慎近日指出,我國部分地區房價虛高,將嚴重影響產業發展和市場平衡。
楊慎分析指出,目前房價的過快增長,遠遠超出了普通老百姓的承受能力。資料顯示,各地房價的增幅基本都在20%以上,而各地的工資水平漲幅卻一直維持在8%-9%左右,兩者增幅的不一致已經超過了正常值,不僅給房地產業帶來了一些負面影響,也對社會的穩定產生了一些不必要的麻煩。
楊慎特別指出,地價上昇、炒房是房價虛高的主因。為了避免過去暗箱操作帶來的種種弊端,我國目前實行土地公開招標拍賣,這種做法雖然能把土地賣出個好價錢,但在競拍中,地價被炒得很高。與此同時,各地出現了一批投機購房者哄抬房價。目前沒有相關的法律法規對這種行為進行限制。據不完全統計,光是浙江溫州就有10萬『炒房人』,他們手中的資金達到了1000億元。通過這些人的運作,杭州、上海的房價已經被炒到了『離譜』的地步。
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