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潘石屹是房地產界的明星,是時常的新聞人物。最近有關潘石屹最多的新聞,無疑是其在主動發給京城多家媒體的郵件中,以幾乎不容質疑的語氣強調:今年北京的房地產價格鐵定要漲。潘還強調,這是他『第一次如此肯定地預測房價』。
當然,不僅僅潘石屹,張寶全、劉曉光等一批京城房地產大腕也在不同場合表示房價要漲的類似觀點,所不同的只是『從來不講房價漲跌』的潘石屹表達得更強烈更徹底一些。
潘的理由很多,包括政策變化導致今年北京土地供應量減少,政治穩定經濟增長的宏觀利好,以及京城過高的房地產租金回報率等。此外,土地、拆遷以及建材等成本的上昇也會影響房價。
但在許多房地產開發商紛紛預言房價上漲的同時,一些專家卻認為,今年北京的房價會比較平穩,不會出現大起大落的局面,有的甚至認為可能會有所回落。其理由包括,從兩年前以來的房地產投資熱趨勢一直持續,使得商品房供應量一直增長,而今年經濟適用房將放量增長,同時央產房上市等因素也將影響整體房價。而一些報道也指出,從年初以來許多項目紛紛采取明降或者暗降的舉動來看,北京的整體房價已經出現下降的征兆。
誰對誰錯暫且不管,值得注意的是潘石屹如此肯定的語氣和如此主動的態度。因為,用潘自己的話說,他『從來不認為誰能准確預測市場的價格』。而潘如此主動,其目的顯然不是僅僅為了發表個人意見。
我們知道,決定商品價格最主要的是供求關系,房地產市場也是一樣。盡管京城房地產需求量持續增長,但是供應似乎增長得更快。有業內人士言,北京的房市,1999年三天一個樓盤,2000年兩天一個樓盤,到2001年一天一個樓盤,新盤問世速度明顯加快。據預測,『十五』期間,北京一級市場的商品房還有2600萬平方米的市場空間。而到2006年底,北京要完成900多萬平方米的危舊房改造、6000萬平方米的住宅開發,也就是說,北京平均每人可以增加6平方米的住宅面積。但是實際的需求量將小於這個數字,這意味著畸高房價將難以為繼,房價遲早要回歸理性水平。
另一方面,北京市統計局城調隊調查顯示,2003年北京市城鎮居民人均可支配收入13882元,有近六成居民收入低於全市平均線———而這些將是購房的主力軍。購買力水平和有效需求都將決定了房價不能持久虛高。無論是去年至今大量還沒有賣出去的別墅等高端房產項目,還是目前北京空置的近1200萬平方米的商品房,都說明房價是如何的離譜。否則,房地產業也不至於在去年的十大暴利行業中高居榜首,更無法造就各種富豪榜中為數最多的富翁了。
盡管緊張的氣氛也許可以制造,『買漲不買落』的心理也許容易利用,但市場的大環境顯然不是那麼容易扭轉的。該漲該落,它有其自身的規律。現在也許到了改變房地產『非理性繁榮』的時候了。
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