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廣東省房協市場分析課題組4日提供的2003年廣東房地產市場分析報告表明,經歷了1998年以來的快速增長後,2003年廣東房地產市場步入平穩、理性發展的軌道,全年累計完成投資突破1200億元,同比增長8.3%,明顯低於2002年18.5%的增幅。與全國房地產投資高達32.5%的增幅相比,增幅平穩,可見政府近年來對廣東房地產在建規模偏大的調控初見成效。
但是,從房地產市場生成指標看,廣東房地產市場存在著空置量居高不下、土地開發增速過快、融資渠道單一、投資風險增大等問題,值得關注。
空置量居高不下
從市場銷售看,統計資料顯示,去年全年房地產累計完成投資突破1200億元,其中住宅投資仍佔主要部分,達854.30億元,同比增長6.5%;而辦公樓投資則有所下降,同比降低7.2%;商業用房投資同比增長6.4%;其它用途投資同比增長24.6%。實際銷售面積(含現樓、預售)和銷售額均有約兩成的同比增長,而平均價格穩定,微降3.0%。
盡管銷售面積和銷售額同比增長,平均價格略有下降,但相對於市場有效需求而言,供給規模仍然較大,銷售面積增幅低於竣工面積增幅,加上市場消化能力偏弱,導致市場銷售壓力增大,空置量居高不下。
據悉,廣東省房地產空置問題一直引人注目,空置量佔全國總數的1/5左右,比例高於建設和交易方面的數據。2003年空置量又有13.6%的同比增長。空置面積增長主要由待銷面積(1年以內的空置)增長拉動,後者佔前者77.5%。分類考察,住宅空置情況與空置總體情況相仿;辦公樓空置有2.2%下降,尤其是滯銷和積壓面積(1-3年和3年以上的空置)回落9.2%;同時,待銷面積增加15.9%,也不容忽視;商業和其它樓宇空置有明顯的同比增加。預計未來市場壓力會進一步加大。
土地開發量和新購置量增速過快
從土地供應看,數據顯示,去年我省房地產的土地開發投資和土地購置費較2002年分別增長15.9%和6.3%;土地開發與土地購置面積均超過2000萬平方米,較2002年分別增長32.6%和30.8%。業內人士認為,此現象與近期工業、科技教育園區發展迅速有關。
專家分析,2003年房地產市場的土地開發量和新購置土地量增速過快,土地的供給及開發結構失衡。各地需要切實加強對土地市場的宏觀調控,合理確定開發土地供應總量、各類開發用地的布局和結構,嚴格控制各類園區的開發規模。
投資風險有增大趨勢
從投資主體看,國有投資比例明顯降低,私營及個體、外資和股份制投資增長突出,政府主導型投資已過渡為市場主導型投資。去年國有投資所佔比例下滑5.8個百分點,同期私營和其它投資上昇6.5個百分點,佔投資總額的86.7%。
從資金來源看,去年房地產市場總資金來源同比增長15.0%,增長主要來自國內貸款和其它資金(定金、預付款)的增加,外資來源比例保持不變;自籌資金雖有1.4%同比增長,但相對比例卻下降了2.7%。可見融資渠道相對單一,資源來源中自籌和外資同比增長遠低於銀行貸款、定金和預付款的增長,比例不盡合理,投資風險問題一直未有改善。一旦出現銷售不暢,資金風險就凸顯出來。
針對這一情況,專家認為,要加大企業自有資金的比例,積極推進房地產證券化,開闢融資新渠道,包括改制上市、優質企業發行企業債券、房地產信托、合作合資等等,發揮資本市場的直接融資作用,規避投資風險和金融風險。
有關專家建議,要促進廣東房地產市場向投資、消費雙拉動均衡發展,市場方面要掃除影響消費的體制性、政策性障礙,擴大容量,實現需求擴張;企業方面要提昇品質,注重品牌,提高信用度;政府方面不單要關注增長的速度,更要提高增長的質量。
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