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持續上漲的上海房價,在連續三年的大幅上漲後,近期開始盤整並終於開跌。全市總體情況是,中高檔二手房均價下降200元每平米左右,租金下降30%到40%不等,部分商品房的價格也出現了微降。受此影響,新開樓盤已不見了去年上半年搶購現像,更多的是持幣觀望。
據悉,隨著外地和境外的大量進入。滬上樓價2001年以來迅速上漲,尤其是2003年上海的商品房價格上漲過快,一般上漲20%-30%,部分達到50%-60%,有專家在歲末發出預言:2004年上半年上海樓市將進入『拐點』。來自市場的情況表明:
自去年第二季度以來,上海高價房預售價格出現三年來持續增長行情的首次微跌;上海樓市10月份以來租金繼續下降,高檔二手房均價再降200元;據中原物業最新統計,近期本市中高檔二手房平均售價跌了兩個百分點,位於城市中心地帶的盧灣、長寧等區的二手房售價呈階梯狀下降趨勢。
與此同時,隨著政府將要『制定期房限轉政策』的消息一經傳出,直接導致上海樓市的拋盤量增加,觀望氣氛漸濃。
日前,上海經濟學會副會長郝德良在接受記者采訪時指出,2004年是上海的價值回歸年,市場趨於理性、『泡沫』逐漸滌去、房價進入盤整期。近日,上海華東師范大學東方房地產學院院長張永岳公開表示:房價既不是開發商一家說了算,也不是由購房者一廂情願所定,更不是政府可隨意制定的,房價是由市場通過價值規律認定。
上海『金豐易居』銷售總監孔文權對記者談到:現時,投資上海外環線外的房產,有80%的可能給『套』,那裡的物業價格已經嚴重偏離價值。頭腦發熱的行為不止集中在投資者個人,事實上大量的開放商也加入此例,無限拍高地價,最終導致價格與價值的嚴重背離。但他同時指出:跌價不是價值回歸的唯一表現,漲價同樣可以體現價值,所謂的漲和跌是個區間概念。他認為2004年上海城市中心的房價將穩步上漲,中心外圍的房價將穩步下跌。分析上漲原因時他談到,由於政府限制容積率的政策發布,2004年上海中心城區的土地成本將上漲3成;2004年中心城區的物業品質也將提高,價格自然上漲,當然建材等建房配套材料價格上漲勢必影響樓價。
對於近期發生的市中心個別物業價格下跌的情況,有業內人士透露:之前一些頭腦發熱,惟利是圖的開放商,最終會在2004年品嘗到『後果』。有數據表明:近兩個月中低價住宅市場繼續『一房難求』,少量萬元以上的普通高價盤正面臨銷售速度減慢的困境。同時二手房市場加價拋盤者不斷增多,而接盤者卻十分謹慎,市場冷熱不均情況非常突出。
看得見的是,上海政府為了調整房產結構,緩解住房供需矛盾,推出了一系列措施。今年上海共竣工重大工程配套房100萬平方米,約有1.3萬餘套住房供應給了動遷居民。2004年更將建成300萬平方米值中低價商品住房,為市民提供動遷合適房源,改善居民居住條件,優化小區環境。為滿足動遷戶居住需要,上海近期在浦東推出7幅地塊,配套商品房定價控制在2800到3500元。之前召開的市政府廉租住房工作會議宣布:從去年12月1日起,上海已進一步擴大廉租住房受益面,將人均居住面積得認定標准放寬至7平方米,預計全市符合條件的家庭將達到1萬戶左右。
隨著上海房地產逐漸成熟,最近一段時間來,開發商自建自租的情況也成為一大熱點。被熱租的一種是商鋪,另一種酒店式公寓,別墅也成為出租熱點。但也有業內人士分析,很少有開放商有實力將資金長久地押在一個物業上,因為租售物業的情況並不會長久。
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