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上海將大批建造每平方米3000-3500元中低價商品房的消息,令廣大市民感到振奮。然而這幾天不少購房者發現,非典之後,滬上房價並無下降跡象,一些推遲上市的新盤價格反而又有大幅上昇。5月份的中房上海指數報告顯示,在外環線以內,已難見均價在每平方米4500元以下的新盤,均價萬元以上的高檔樓盤,也開始在傳統的中檔樓盤集中地域出現。
一時間,人們不免困惑,為何單價在3000-5000元,俗稱『三四五』的商品房如此難覓?
樓市結構仍不均衡
有關人士分析說,目前上海中低價房供不應求的原因之一,在於中高價商品房供應比例偏大。據統計,今年1至5月全市在建住宅中,單價在每平方米5000元以上的住宅約佔46.8%,而單價在3000-5000元的住宅比例僅為43.2%。事實上,在今年3月的一個大型房展會上,約63%的購房者明確表示,對所購住房單價的心理預期為每平方米3000-5000元,相應的總價在30萬至60萬之間。
中低價住宅的主要需求對象為動遷居民、工作不久的年輕人和需要改善住房的中低收入群體。去年,上海有近10萬戶家庭因舊區改造或市政建設而動遷,與此同時,滬上每年又有七八萬對新婚夫婦需要購置新房。由於這些購房者買房時實行『總價控制』,目前市面上偏大的房型也使他們感到頗為失望。
房價短時上漲過快
也許以最基本的供求理論衡量,需求旺盛導致房價上昇當屬合理,但如果這個上昇比例超過一定幅度,就應當引起足夠重視。有關專家認為,房價的昇幅每年應當控制在5%左右,而近兩年上海房價的漲幅每年都在10%以上,顯然超過了大多數購房者的心理預期。
開發商們過分追求利潤,是導致房價短時上漲過快的原因之一。應當承認,住宅品質日益提高、中心城區舊區改造成本居高不下,使得新開發樓盤成本有向上趨勢。然而由於高價樓盤的利潤空間大大高於中低價樓盤,以至於開發商不約而同將目光聚集於高價樓盤的開發,以獲取高額回報。少數開發商還通過哄抬炒作的方式拉昇房價。且不說有人把政府投資建設的綠地、治理的河道作為自己樓盤的賣點,乘機賣高價,更有甚者,將僱人排隊昇格為僱人買房,給人以樓盤緊俏的虛假信息。中價位樓盤搖身變成高價樓盤的不在少數。
警惕投資變為投機
伴隨上海樓市的不斷走好,買房用於轉手或出租的購房者比例開始增加。盡管目前尚無權威數據表明申城樓市中非自住型投資購房的比例,但從二手房市場中新房數量日漸增多的跡象不難看出,這部分人群正在迅速增加。部分購房者或中介機構甚至在樓盤開盤之時大量購進新房,隨後在二手房市場上轉手銷售。那些急需買房居住的購房者,要麼在開盤時買不到房,要麼只能買高價房。
專家指出,商品房的需求可以分成三類,分別為生活消費需求、投資需求與投機需求。生活消費需求與一定的投資需求,都屬於真實需求,但如果對資產本身的使用價值不感興趣,只希望很快獲得價差收益的投機者過多,就會導致泡沫的出現。
樓市健康纔能各方得益
就在建造中低價房呼聲日高的時候,我們欣喜地看到,有關政府部門已經出臺一系列措施,調控房地產市場。控制市中心舊區改造節奏、增加中低價房用地供應、房貸政策向中低收入居民傾斜……
保持房地產市場的健康穩定發展,應當得到社會各方的配合。專家指出,目前上海房地產市場出現的中低價住宅供不應求的現象,屬於階段性、結構性的矛盾,總體來說,整個房地產市場基本面仍是健康的。在這樣的情況下,一些開發商和投機者對控制房價與利潤顯得不屑一顧。但如果任其發展,一旦整個市場出現問題,開發商因銷售出現問題而面臨資金問題,已買了房的購房者資產出現縮水……這恐怕又是誰也不想看到的。因此,只有保持房價在合理的尺度中穩中有昇、保持整個市場的健康,纔能真正實現各方得益。
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